图/视觉中国

文字| 《财经》记者 颜勤文

编辑| 张伟元满

“利率低至3%，一年能省多少积分？想了解更多银行按揭贷款吗？” 在一向活跃的贷款中介朋友圈动态中，“按揭转按揭”的宣传力度不断加大。

《财经》记者从上海一家贷款机构了解到，所谓“房转贷”旨在利用房贷与房贷之间的利差来节省利息。 以仍在按揭贷款的房子为例。 如果按揭贷款全额还清，则可以将该房产作为抵押向银行申请贷款，从而实现“按揭按揭”。

在一些购房者看来，与之前申请的5%甚至更高的房贷利率相比，贷款利率几点的房贷有些“诱惑”。 据多家中介机构反映，近期他们收到的房贷咨询越来越多，咨询的客户既有资金紧张的小企业主，也有购房者。

值得注意的是，部分住房抵押贷款实际上是经营性贷款。 据中国人民银行7月29日发布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》（以下简称《报告》）显示，2022年二季度末， 2022年，本外币家庭贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，本外币家庭经营性贷款余额17.75万亿元，同比增长增长15.1%，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%。

家庭经营性贷款增速远高于住户贷款和个人住房贷款增速。 市场关注经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”？

按揭贷款“火爆”

“住房抵押贷款是我们目前最重要的指标，现在特别‘波动’，银行之间会打‘价格战’，战斗的分量在于金额和利率。” 当被问及住房抵押贷款业务时，一位股东银行的客户经理告诉《财经》记者。

今年以来，在政策引导下，商业银行加大了对小微企业的支持力度。 多位从事贷款业务的人士表示，住房抵押贷款作为小微企业贷款，最近成为热门业务。

作为一名小微企业主，《财经》记者咨询了上海一家股份制银行分行的客户经理。 据他介绍，只要你名下有房子，公司成立一年，就可以申请按揭贷款业务。 信用额度一般为房屋评估价值的70%。 银行可根据还款情况每三年授予一次信用期，最长可达20年。

“如果房子已经还清，最低年利率可以是3.6%；如果房子还在抵押，如果还款时间是12个月，最低利息也可以作为‘二次抵扣’”利率在3.6%-3.7%左右，但房子的金额减去仍在抵押贷款的部分，会低于已还清贷款的房子。” 上述客户经理说道。

与之前购房者申请的5%或更高的房贷利率相比，房贷利率相当有优势，这也让很多人看到了“套利”的机会。

“咨询这项业务的客户很多，银行正在排队申请住房贷款。” 上海一位贷款中介人士表示，“有的客户做生意需要流动资金，有的客户用流动资金来置换住房贷款。 ”

2021年初在上海购房的李女士告诉《财经》记者，近期已有多家贷款中介向她推荐住房抵押贷款。 “如果用住房抵押贷款来代替住房贷款，可以省下很多钱。”

据李女士介绍，她持有的房产总价值约为500万元。 她此前向银行申请了约300万元的住房贷款。 贷款期限30年，抵押贷款利率4.65%，累计支付利息约257万元。

根据贷款中介提供的方案，如果将房屋抵押贷款转为利率3.85%的抵押贷款，按照等本息还款方式计算，总共可节省利息约50万元。

银行严格控制资金用途

在一些购房者看来，高额、低利率、期限较长的房贷完全满足了他们更换高利率房贷的需求。

作为购房者，《财经》记者向贷款中介咨询了相关业务。 在他表示自己名下没有公司后，对方表示可以帮忙提供营业执照和相应的包装，以通过银行的审核。 同时，如果持有的房产贷款尚未偿还，中介还可以提供垫付资金的渠道，完成贷款偿还，增加银行贷款的机会和金额。

“经营性贷款的期限一般为5至10年，到期后需要用预付资金再次还清本金才能进行后续贷款建设银行最低还款额是什么意思，中介每次收取的费用都比较昂贵。再加上中介机构的费用。”包装公司，根本就没有积蓄，多少钱？” 一位银行业人士表示，如果个人单纯为了节省利息而将房贷转为房贷，可能达不到预期的效果。

根据上述贷款中介提供的信息，中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费，包括提供预付渠道、与银行沟通、准备申请材料等。如果个人需要申请办理抵押贷款业务时，他还需要付费购买营业执照。 费用（5000元起）。 此外，如果需要预付款，日利率将在0.07%左右。

各大银行业务人士表示，对于购房者来说，无论是把目前的房贷转为利率较低的房贷，还是通过抵押房产获得购房房贷，如果发现出去，都有“撤贷”的风险。

“虽然通过渠道对接企业是银行的常规操作，但商业贷款流入房地产领域显然是违法的。” 上述各大银行相关业务人士告诉《财经》记者，银行系统一般会对资金流向进行监控。 只要被发现，银行就会要求一次性偿还贷款，这就得不偿失了。 ”

事实上，经营性贷款流向房地产行业之前就受到过严格审查。

2020年疫情后，在监管部门要求银行向小微企业提供优惠的背景下，经营贷与抵押贷款的价差一度被用作套利手段，引发市场关注。

2020年4月20日，中国人民银行深圳分行发布紧急通知，要求全市各商业银行立即对2020年新发放的住房抵押贷款业务贷款（包括借款人为企业或个人）进行自查。 ），包括但不限于借款人。 贷款后新增房产的监控。

随后，各地相关部门加大了对流入房地产市场的商业贷款的监管力度。 上海等多地监管部门要求辖内银行查处消费贷款、住房抵押贷款等违规流入房地产市场的行为。

另外，中介提供的方案能否通过也不得而知。

《财经》记者咨询了几家作为贷款人的银行的客户经理。 申请住房贷款时，对方会提前询问资金用途。 同时，申请住房抵押贷款对公司成立时间、发票、营业额等都有要求。 此外，一些客户经理表示需要到营业场所进行现场检查。

购房者需理性

当前的“按揭”业务真的像贷款中介所说的“火爆”吗？

“我确实听说过这种情况，但监管严格，现在做的人不多。” 当被问及是否有日常客户通过抵押贷款将房贷转为个人经营贷款时，西南某股份制银行人士告诉《财经》记者。

一方面，从房屋销售情况来看，此前的“盛况”已不复存在。 国家统计局公布的数据显示，2022年上半年，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%； 其中，住宅销售面积下降26.6%。 商品房销售额66072亿元，下降28.9%； 其中，住宅销售下降31.8%。

另一方面，与去年房贷收紧相比，现在的贷款环境相对宽松。 7月21日，在国务院新闻办新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部部长刘忠瑞表示建设银行最低还款额是什么意思，银保监会会同央行，将首套房贷款利率下限下调20个基点，引导银行提高房贷审批效率。 目前放贷速度已达到2019年以来最快水平。

总体来看，目前企业贷款流入房地产行业的规模并不大。

上海的一位购房者告诉《财经》记者，相比抵押贷款，他更喜欢利率较低的抵押贷款。 在已经拥有房子的基础上，他手里还有闲钱，已经将第二套房子纳入了自己的计划之中。 “现在存款利率低了，不知道买什么理财，所以觉得买房还是稳妥的。”

由于他们不再符合第一套住房的资格，第二套住房不仅抵押贷款利率更高，而且需要70%左右的首付。 上述购房者计划将自己的房产抵押，申请“利率更优惠”的抵押贷款。

“有些银行审核并不太严格，可能更多地取决于客户经理的个人情况。” 一位银行从业人员表示，“现在对小微企业有贷款额度要求，在银行看来，借款人将钱用在房地产领域的风险比用在商业上的风险要低。”

另一方面，上述银行从业人员表示，正常情况下，授信主体是企业用于日常业务周转的，但如果客户“多手”转移资金，仍会增加监控难度。 。

值得注意的是，8月1日，某银行发布了《调整提前还款补偿收费标准》的公告。 尽管该公告后来被删除，但它反映了提前偿还贷款的增加。 有市场人士直言，这反映出当前居民不愿意承担过高利率的房贷。

“此类事件的背后，至少存在着通过提前还贷的方式申请住房贷款，或者申请商业贷款的业务。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进对《财经》记者表示，“虽然企业经营贷款利息确实很低，但如果变相使用低息贷款来达到这个目的，地方政府肯定会严查，购房者需要理性对待此类业务。”

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