2012年12月12日，服装、餐饮、百货、休闲等领域的200余家国内外知名品牌齐聚南京。 张近东隐藏在水下的一艘“核潜艇”正式浮出水面。 这艘潜艇叫做苏宁地产。 此次发布会，张近东的意图是将这些品牌聚集在苏宁广场，打造全国最顶尖的商业地产航母。

这个想法很大。

问题是，这艘航母的造价巨大。 从苏宁目前四面出击的情况来看，市场普遍认为张近东面临着巨大的资金缺口。 因此，建造这艘航母就成为了骑虎难下必须迈出的一大步。

这么吨的蛋糕张近东打算如何吞下？ 《财经周刊》就此问题发出采访请求。 苏宁表示，目前正在进行集团架构重大重组，不便回应。

南京金融圈人士向《金融周刊》记者透露，张近东已经在启动苏宁地产H股上市，以南水北调解燃眉之急。

从“卖电器”向房地产转型

很多年后，张近东可能不再希望人们把他定义为一个卖电器的人。 也许他现在很不情愿。 在张近东旗下的公司中，人们最熟悉的就是苏宁电器，而另一家房地产公司苏宁置业则并不为大家所熟知。

“张近东很隐蔽，大多数时候你看不到他在做什么，但一旦他决定做某事，他一定会给你惊喜。他在商业地产也是这样，大家平时看万达“事实上，苏宁地产的土地储备与万达相当。”一位熟悉苏宁电器的投行人士表示。

苏宁从未公布过公司实际的土地储备总量。 据媒体报道，苏宁目前在各城市拥有3000万平方米的土地储备。 截至2012年上半年，万达土地储备达3900万平方米a股中的万科和苏宁电器，其中新增土地储备550万平方米。

苏宁置业一位高管在接受媒体采访时表示，苏宁仅今年就计划开工商业地产项目800万平方米。

目前，苏宁置业商业地产涉足北京、上海、南京、天津、成都等全国多个一二线城市，已开发苏宁广场、苏宁电器广场、苏宁电器广场等80余个。其他系列产品。

苏宁广场系列产品是涵盖顶级购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、高端公寓、全球家电体验中心等业态的城市综合体。 大多是城市核心区域的综合性商业、商务和生活中心。 苏宁广场是苏宁置业投资最多的产品。 苏宁电器广场系列产品是以家电零售为核心，集时尚品牌、休闲娱乐于一体的新型综合购物广场。

张近东的《核潜艇》

据2012年苏宁广场（论坛）商盟大会透露，福州（2013年5月开业）、石家庄（2013年5月开业）、无锡（2013年10月开业）、芜湖、汕头、镇江、宿迁苏宁广场连云港、连云港等8个城市将于2013年、2014年陆续开业； 南京新街口苏宁电器广场旗舰店将于今年年底开业，常州苏宁电器广场将于2013年10月1日开业……按照这个进度，理论上来说，2014年之后，苏宁地产将迎来一个大丰收时期。

不过，苏宁广场和苏宁电器广场的建设是一笔相当大的投资。 以2013年5月开业的福州苏宁广场为例。 项目总投资将达50亿元。

也有专家对苏宁地产的城市综合体模式表示质疑。 “这种综合体有政策回避之嫌，混淆了商业地产、公共品、住宅。” 中国城市商业网络建设联合会副会长杜猛说。

一直从事家电连锁业务的苏宁为何要进军商业地产？

“张近东创办苏宁地产的原因是多方面的，租金在上涨，电器利润在下降，我们必须寻求转型。金融危机之后，我们集团一直在思考转型。当时张先生可能不会“已经决定要不要做电器了，所以万达在商业地产方面做了很多业务，而且万达的模式也比较成熟。”苏宁集团一位内部人士表示。

显然，张近东现在既从事商业地产，又从事电子商务。

“现在B2C、C2C电商非常非常流行，淘宝、京东等电商平台都出来了，他们都在利用平台连锁来拓展自己的地盘。有的可能是从事房地产、还有一些可能留下来发展商业连锁店。这样建立起来是有利可图的。羊头卖狗肉，搞房地产。” 尚龙资本（中国）投资基金执行总裁罗博智认为。

押注H股上市

商业地产无限购、无贷款限制，一度成为开发商和购房者眼中的抢手商品。 但众多开发商的进入导致行业面临同质化竞争，商业地产也将受到宏观经济持续低迷的影响。

万达集团董事长王健林坦言：“中国经济困难已经体现在消费领域。一是消费者数量下降。过去每个广场的人数同比增长两位数。” －年，但今年跌到了个位数，增长缓慢。第二个原因是客单价下降了，无论超市、百货、服装还是餐厅，客单价都下降了第三，商家开店数量减少。以往超市、快时尚品牌想开多少家店就开多少家，但今年商家的开店计划明显减少。

对于苏宁置业来说，情况更加糟糕，因为苏宁集团的资金链本来就非常紧张。 今年7月，为了完成47亿的定向增发目标，张近东自掏腰包，以股权质押的方式向银行和信托融资35亿。 此后，苏宁电器又启动了80亿债券发行计划，随后又推出了员工持股计划。

此外，苏宁在与京东等电商竞争对手打价格战的同时，还因以产业发展名义向房地产发放大额贷款而被银监会点名。 一些银行收紧了对苏宁的授信。

于是，张近东萌生了推动苏宁地产上市的想法。

但当前A股市场低迷，房地产调控依然严格。 房地产企业在A股上市更是难上加难。 连万达都在排队，还没有上市时间表，更何况是苏宁地产？

南京金融圈人士向《财经周刊》记者透露，苏宁置业拟在H股上市，承销机构为摩根大通。 为此，记者多次致电摩根大通中国董事总经理龚方雄，但均未得到回复。

如果苏宁先上市，苏宁有可能超越万达吗？ “这么说吧，你可以先于万达上市获得资金支持，但不会对万达产生太大影响。上市只是解决了苏宁的融资问题，并不能转化为公司实力的全面提升。” “提高，”上述上市公司高管表示，“仅靠一种手段不可能改变国内商业地产的格局。”

“城市综合体”的雄心：

苏宁另一条战线很长

财经周刊见习记者 杨六茂/文

近年来，商业地产越来越受欢迎。 就连苏宁、国美等传统家电连锁企业也积极进军商业地产。 在商业地产快速发展的同时，城市综合体业态也开始流行，如万达广场、宝龙广场、苏宁广场等。

“毫无疑问，城镇化对土地利用的高度集约要求是‘城市综合体’开发模式出现的根本动力。政府作为土地供应方，希望开发商多做生意，提高土地使用比例。”第三产业。增加税收、创造就业、提升城市形象；而房地产宏观调控的背景，迫使大多数开发商进入商业地产领域，以降低政策风险。” 在2012年21世纪中国城市综合体高峰论坛上，一位专家表示。

披着“城市综合体”的外衣

所谓城市综合体，就是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、娱乐、交通等三个或三个以上的城市生活空间组合起来，并建立各部分之间相互依存、相互依存的关系。 积极的帮扶关系，从而形成多功能、高效的综合体。

随着我国新一轮城市发展的兴起，不少开发商开始热衷于城市综合体的开发建设。 截至2011年底，万达集团已在全国31个省、自治区、直辖市的61个重点城市投资建设87个万达广场，目前已开业65个。 以12月15日开业的莆田万达广场为例。 该广场位于城厢区核心区。 项目总建筑面积约50万平方米。 采用第三代城市综合体全新商业模式，集大型购物中心、娱乐中心于一体。 、商务酒店、SOHO写字楼、城市商业街、高端住宅等业态融为一体。

苏宁置业拥有苏宁广场和苏宁电器广场两个城市综合体。 这两类综合体主要按照商业体量来划分。 苏宁广场是一个大型城市综合体，包含零售、酒店、写字楼等多种业态，商业体量远大于电器店主楼。 苏宁电器广场。

目前，苏宁置业已开发80多个苏宁广场、苏宁电器广场等系列产品，包括400米的南京奥林匹克苏宁广场、388米的新街口苏宁广场、338米的镇江苏宁广场、 328米的无锡苏宁广场。 正方形等

美化商业地产的虚假命题

但也有房地产专家对此类业务表示不认可，认为城市综合体只是一个概念，是商人炒作的，有政策副业之嫌。

中国城市商业网络建设联合会副会长杜猛指出：“商业地产，从土地性质来说，是指在拥有50年土地产权的土地上建造的建筑物，它既不是住宅，也不是公共产品，为大家服务，完全是一种以盈利为目的的商业运作，为什么叫综合体呢？只是混淆了一个概念。”

他进一步指出，公交车站、火车站、广场、音乐厅、医院、学校等都是社会公共产品，也可以称为公共产品房地产。 这种事情服务社会，享受优惠政策。 以商场、酒店为形式的商业地产是一项完整的商业活动。 商业活动只有50年产权，不能用于住宅用途。 该怎么办？ 因此，开发商在其商业实践中依赖公共产品。

政府招商的时候，开发商说给当地政府做出了贡献，相当于建了学校、医院、形象工程。 于是他们要求政府给他们一些住宅用地，以弥补开发商商业项目的损失。

“既然是商业活动，就只能做商业项目，不能把它当作公共产品。但政府在招商过程中引入大型商业项目时，为了减轻政府的压力，就告诉民众这就是所谓的城市综合体。” 杜猛说道。 在商业上，开发商形容为创新，但在与政府谈判时，开发商却表示自己是在制造公共产品，应该少收税、提供补贴。 而且，他们可以以商业地产的名义向银行贷款，从而规避政策风险。

“所以城市综合体是中国房地产商人创造的最大的伪术语、伪商业术语。无论谁做的、叫什么名字，它都是一种商业行为，你就应该纳税。” 杜猛进一步指出a股中的万科和苏宁电器，“政府不仅在住宅地产上联手开发商低价征地、高价卖地，在商业地产上政府也拿回扣。”

相比苏宁，杜蒙更支持红星美凯龙的做法。 “我不是城市综合体，我只是一家大型专卖店，我没有欺骗大众，也没有欺骗所有人。”

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