北京市近几年来大量推出“限房价、竞地价”地块，随着这些限竞房项目陆续入市，如今已成为了市场主流。

　　得益于限竞房的价格限制以及“7090”政策要求，刚需群体的购房需求得以释放。

　　但与此同时，部分业内人士认为，在土地供应类型相对单一的情况下，住宅市场也面临着产品同质化严重，去化缓慢，高端改善客群选择收窄等困境。

　　面对市场环境的变化，参与其中的企业如何看待当前的行业状况？又将如何调整经营策略？企业的竞争力体现在哪里？

　　为此，《中国经营报》记者与北京和裕地产总裁助理兼营销中心总经理彭振石展开对话，从一家深耕北京市场20年的企业角度，探讨北京房地产市场的热点话题以及企业产品的竞争力。

　　房地产税的征收将使市场更加趋于稳定

　　《中国经营报》：今年以来，北京土地市场“不限价”地块增多，这被外界认为是市场风向转变的信号，你怎么看？

　　彭振石：从开发商角度来看，这能反映出市场对产品的不同需求。限竞房受到价格及“ 7090”限制，产品也会受到影响，从市场数据分析，整体去化率比较缓慢可见一斑。

　　限地价、竞房价的背景下，加上目前市场诸多原因，如果销售周期处于一个平稳或者相对震荡的时期，它的成交周期还会比平时长。而成本增高换来的，多是产品品质的难以保障。

　　受限于“7090”政策，限竞房多以小面积户型为主，随着“二胎”政策开放带来的家庭结构变化，推出“不限价”的地块，可以丰富产品结构，以满足改善型客户或是追求更高品质生活人群的购房需求。

　　所以，我觉得市场松绑的可能性不会存在。因为无论是按照现行政策基调，还是纵观整体市场情况，趋稳的可能性更占主导地位。

　　《中国经营报》：你觉得北京市场将是何种走向？未来政策调整会出现哪些变化？

　　彭振石：事实上，我判断市场趋稳的另一依据是当前热议的“房地产税”。

　　房地产税归根结底目的还是让大家都能住上房子，有一个合理的人均分配。从政府的态度来看，房地产税肯定是要坚决推出的，国家层面也明确提出了要加快上市和立法。总体而言，推进的速度由政府决定，但是房地产税的征收将使市场更加趋于稳定。

　　另一方面，我认为房地产税的征收或许只是面向70年产权的住宅产品，而商办类产品应该不会纳入征收范围，投资者可将此类产品作为资产分配的更优选择。

　　当然，目前北京仍在执行被称之为“史上最严”的“3·26”商办政策，但是抛开北京看全国，同为一线城市的上海、广州等地，已经对相关政策进行了“微调”。北京市场上仍存在大量的商办库存，未来或许也会跟进相应的政策调整。

　　《中国经营报》：作为深耕北京20年的房企，和裕地产的经营策略是什么？为什么会选择深耕北京市场，没有“走出去”？

　　彭振石：和裕地产隶属于运通集团。运通集团从全国的汽车4S店做起，4S店实际都是一些国际上的进口品牌，在做车的理念中，世界的标准就是我们的标准。所以我们公司秉承这种品牌效应，坚持对产品品质的执着追求，开始做房产。不求规模，只求品质，就是我们的经营策略。

　　对北京我们还是有情怀的，我们觉得北京毕竟是首都，北京的高端客群依旧在。所以我们不求规模发展，只想深耕一个城市，做出好的产品，让大家体会到我们对品质的追求。

　　事实上，在新一轮的城市发展浪潮中，我们也在积极调整，从原先单一的住宅开发者变成多元化、高端化的城市服务商。

　　和裕地产目前在京操盘项目已达18个，打造了林肯公园、林肯时代、尚峯壹號、北京庄园等多个高端产品，土地储备和年销售额均在北京名列前茅，逐渐打响了“北尚峯，南林肯”的品牌。这就是战略选择带来的良好效益。

　　“区位”决定新高度

　　《中国经营报》：事实上，“北尚峯，南林肯”所在的顺义和亦庄区域，在和裕地产进入时还未成熟，但现在来看更像是价值洼地，请问在区位选择方面，开发商如何做到“精准研判”？

　　彭振石：在亦庄拿地的逻辑并不复杂。作为首都，北京的经济发展是不可阻挡的时代潮流，产业膨胀扩张随之而来的必然是新区的崛起，亦庄以其独特的地缘和环境优势，成为行政和市场双重导向下的北京经济扩张的核心载体。而有经济产业就有企业，就有人，就需要生活。

　　在上世纪90年代，亦庄还是一片工厂和企业总部。转折点在2005 年，当时的总体规划中，亦庄、顺义、通州被“钦点”为北京3个重点新城，承担疏解中心城人口和产业功能，亦庄经济开发区应运而生。

　　正是精准预判到亦庄的未来经济潜力，我们才深耕于此，打造了林肯公园、林肯时代的系列产品。现在，亦庄已聚集了80多家世界500强企业，随之而来的是高精尖人才的涌入。可以说，和裕地产成为亦庄崛起的红利享有者，同时也成为了亦庄商业生态发展的推动者。

　　《中国经营报》：顺义的区位优势又体现在哪些方面？

　　彭振石：顺义区的规划定位是要建设成为港城融合的国际航空核心区、创新引领的区域经济提升发展先行区、城乡协调的首都和谐宜居示范区。

　　可以看到，由望京——空港——未来科学城——怀柔科学城这四个区域，连接形成一条“S线”，将能源、科技、信息产业、软件、电子产品等高新技术产业集群与商业联动有机结合起来，集聚了大量的资本、资源和高素质人群。

　　而在这条“S线”上，还拥有像赵全营镇这样的国家级重点镇和国家级生态镇，是北京城市总体规划布局中确定重点发展的42个小城镇之一，同时也是全国首个新三板小镇。

　　随着科创名企的不断入驻，现代化、智能化、舒适化、休闲化城市配套体系逐步完善，这些要素构成了区位发展的核心驱动力，也是和裕地产决定深耕于此的原因。

　　《中国经营报》：你刚刚提到，和裕地产是政策红利的享有者，也是区域发展的推动者，在这一方面，和裕地产有什么经验之谈？

　　彭振石：赵全营区域背靠燕山，牤牛河，还拥有得天独厚的自然环境优势和人文底蕴，加之政府主导的绿色生态走廊规划、在建的温榆河公园，使这一带成为京承温榆河高端低密生活区。

　　和裕地产打造的尚峯壹號项目，即位于赵全营区域，在国家创新产业红利下，和裕地产斥2000万元打造了一个8000平方米的大型儿童乐园，满足全生命周期儿童需求，并投入 4 亿元，历经四年，打造了 20万平方米海德公园，在海德公园西园，还人工开凿有2.2 万平方米的维多利亚湖，这些丰富的配套设施都将进一步助力赵全营区域人文、自然环境的变革。

　　更值得一提的是，目前赵全营区域大力发展交通配套建设，和裕地产始终把营造区域发展放在首位，助力周边9条市政道路不断升级完善，道路的修建标准同园区道路标准一致，足以匹配高端品质区的定位。

　　此外，尚峯壹號还为区域形象的提升做出了大量贡献。作为望京北低密湖园社区，尚峯壹號定位“绿色社区”与“公园地产”，具备生活地标属性的同时，也为整个区域的绿色触感延伸提供了示范作用。

　　“品质”才是竞争力

　　《中国经营报》：近年来，“美好生活”一词成为热点。你如何看待这一理念的兴起？和裕地产又如何为客户构建“美好的生活方式”？

　　彭振石：事实上，“美好生活”这个口号，始终贯彻我们每一个项目之中。作为开发商而言，如何为客户创造美好生活？其实就是满足他们衣食住行的各方面需求。产品档次高，经久不衰，邻居都是高净值人群，且素质涵养能达到同一水平，配套设施完善、舒适，幸福指数高。其实这些因素堆积起来就是美好生活。

　　《中国经营报》：和裕地产曾提出 “只卖精装修的现房”，包括目前热销的林肯时代项目也是以准现房入市，其中的考量因素是什么？

　　彭振石：实际上很多购房者对产品判断没有那么专业，买了期房以后和自己真正的需求或多或少存在一些偏差。而和裕地产坚持把现房做好，让客户能够真正感受到所见既所得，我觉得这才是开发商对客户最好的回报和最好的承诺。

　　第二点，对于期房来说，客户还没有在入住的时候就已经提前支付了部分高昂的房款，30%也好，50%也好，甚至有的是百分之百的全款，这些资金付给了开发商，但要等一年到两年才能拿到房子。

　　这样就导致实际上由客户承担了开发商前期融资的压力，而我们正是愿意做好产品，不求高速发展，不希望让这些无形的压力转移到客户身上，所以就没有这方面的需求。

　　《中国经营报》：在2019博鳌房地产论坛上，和裕地产旗下的北京庄园因其独特的科技创新因素荣获“2019中国年度影响力豪宅”奖项，你觉得地产项目该如何做好创新？

　　彭振石：我认为，创新不仅是指对产品软硬件的升级，更重要的是品质创新。

　　北京庄园在建造之初就提出“董事长为董事长设计”“为别墅阅历丰富者而生”的产品理念，旨在契合企业家及高净值人群的居住社交需求。

　　为此，北京庄园创造了“黄金三法则”，以期从根本上解决别墅长期居住者的痛点，实现房屋价值最大化。

　　具体来讲，“分层布局法则”将生活休息区和娱乐休闲区分开，庭院回归地上与起居室相连，真正意义上实现推开门即是庄园，给予主人舒适的生活感受；“皿字型平面布局法则”使每个功能空间独占通透的区域，规避了传统九宫格设计的弊端；“功能空间法则”合理的把握各类功能空间的配置和尺度，满足业主更高的生活需求。

　　为了保证业主的纯粹性，北京庄园建造的别墅社区，以同等价格门槛筛选客户，打造更为高端的社交圈层，加速提升了社区口碑与升值速度。

　　而在高端生活配套上，三甲医院、国际学校、高尔夫及马术俱乐部等汇聚于项目周边，从基本生活保障，到品质生活需求，使业主享受更为丰富的生活资源。

（文章来源：中国经营网）