原标题：百亿土拍“激战” 违规暗流涌动 苏州楼市的“狂欢”与“躁动”：有楼盘9秒去化9成

　　苏州楼市按下“快进键”。

　　4月9日，苏州开启今年的第四场土拍，两宗涉宅用地分别以13.71%、14.06%的溢价率成交，而一周前的4月1日，彼时的苏州土拍大战无疑更受外界关注，10宗地块共揽金132亿元，但值得注意的是，尽管土拍市场火热，在4月1日的土拍地块成交价中，却有不少低于周边楼盘此前的楼面价。

　　更值得关注的是，苏州在3月19日发布的人才落户政策，让其落户门槛进一步降低，如大专学历不超过35周岁且连续缴足6个月社保即可落户，而这无疑点燃了开发商的热情，此后苏州多个楼盘皆表示，之前的购房优惠“限时取消”。

　　然而苏州楼市也不仅只有火热的一面，记者通过实地走访中旅名门府、华发公园首府等多个苏州楼盘也发现，“装修升级包”“赠送面积”等涉嫌违规的乱象并不少见。

　　对此，《中国经营报》记者致电苏州市吴江区住建局等多个当地监管部门，其中对于消费者被强制购买“装修升级包”的价外加价行为，吴江区住建局开发办表示，价格问题非其所管，但“如果有价外加价的情况，可以提供相关材料，向价格查处部门举报”。

　　市场升温

　　“4月1日之前是有一些优惠，贷款购买99折，全款98折”，但“之后就没有其他优惠了”，姑苏区永威姑胥府相关人员更表示，“现在苏州楼市比较好，各大楼盘都取消优惠了。”

　　不仅如此，记者在3月31日通过走访等方式联系苏州多家楼盘，发现限时取消优惠仿佛成了各大开发商的统一口径，仅苏州市区就有永威姑胥府、绿都苏和雅集、中铁诺德姑苏上府等多家楼盘表示优惠截至4月1日。

　　值得注意的是，除了苏州各大城区之外，张家港、昆山等苏州大市范围内的各大开发商也不甘落后。

　　昆山花桥象屿都城相关人员就对记者表示，“目前没有接到4月1日以后有其他优惠的通知”，其同时表示，“如果有意向可以先交预约金，保留优惠”，但是“如果不能准时签约，首付需要延期，可能会影响折扣”。

　　“开发商的优惠只是他们的噱头”，一位苏州行业内人士对此直言道，而记者实地走访发现，部分楼盘优惠覆盖范围也的确较窄，多是待清盘房源，如位于姑苏区西园路的绿都苏和雅集项目。

　　记者实地走访该项目发现，绿都苏和雅集项目的优惠房源为中叠产品，在售楼处大厅中，“压轴臻品房源清盘优选购”的展板较为显目，3月30日的销售板显示，8套房源中还剩下3套未售出。

　　值得注意的是，苏州发布的落户新政或是促使开发商取消优惠的重要原因之一。

　　“现苏州已放开落户政策，集团要求各项目取消所有案场优惠，统一按照备案价销售，即日起执行。”此前在网络平台刷屏的某头部房企曾于3月21日如此发文，其要求苏州项目取消相关优惠。

　　而导致房企取消优惠的导火索“落户政策”，就是苏州在3月19日发布的《市政府关于调整人才落户相关政策的通知》，本科学历可直接落户，而大专学历连续缴纳6个月社保即可落户，该政策相比以往有所放松。

　　“以前可能是10个人买这套房子，现在可能有15个人想买”，苏州本地一行业人士称房价可能会涨，“很多在苏州工作的年轻人可能社保没有满24个月，没有资格买房子，但是5月1日之后，他们就是新苏州人了，可以买3套房子”。

　　除了人才落户新政之外，3月20日，三盘同开的火热销售情形也让苏州备受外界瞩目，如当天的碧桂园伴山澜湾项目“9秒去化9成”，而龙湖首开湖西星辰项目仅“60秒就销售了12亿”。

　　热度仍在持续，两天之后的3月22日，苏州龙湖大境天成开盘，311套房源很快售罄，甚至引得龙湖集团CEO邵明晓在2019年业绩发布会上如此表示，“我们在苏州的一个盘10分钟就被抢光了。”

　　“一方面是因为需求被压抑了一段时间，另一方面则是因为价格倒挂”，克而瑞苏常片区总经理戈文问认为，“龙湖湖西星辰首开价格2.8万多，但是周边二手都要卖三万元以上”，“所以他们会卖得很好”。

　　“窥一斑而知全豹”，苏州楼市也在逐步回暖，CRIC数据显示，在全国重点城市2020年第14周市场成交情况中，苏州成交面积为18.57万平方米，环比上涨28.14%，在该机构统计的二线城市中，仅次于南京、长沙。

　　但值得注意的是，除了价格倒挂下的刚需盘“狂欢”外，也有开盘已久去化艰难的现象。

　　如位于姑苏区桐泾南路与胥江路交汇处的华发公园首府项目，在2019年两次开盘，销售人员介绍项目有460套房源，但截至4月9日，苏州市区商品房销售网上管理系统显示，仍有155套处于“可售”状态。

　　就项目销售情况，记者此前发送采访问题给华发公园首府开发商相关负责人，但是截至发稿，未获其回复。

　　土拍“激战”

　　苏州楼市逐步回暖，其土地市场更不遑多让，短短一周时间内的两次土拍，各大房企已累计在苏州豪掷255亿元。

　　4月1日，苏州10宗地块开启竞拍模式，近百家房企“激战”8个多小时，上述地块被中铁建等先后拿下，其中，最高楼面价达到18362元/平方米，最高溢价率为13.99%。

　　在4月1日各大房企“激战”正酣时，苏州土拍系统甚至出现崩溃现象，而该现象并不多见，距今最近的一次还要追溯到2017年10月，彼时苏州工业园区青剑湖地块因系统故障暂缓竞价。

　　土拍系统崩溃仿佛是苏州房地产市场回暖的注脚之一，但回暖之象其实早已有之。

　　一周之前的3月25日土拍，苏州集中出让6宗涉宅地块，总起价达到110.84亿元，而成交总价达到123.7亿元，相关信息显示，6块地中就有4宗地块进入一次性报价。

　　而在记者实地走访过程中，苏州土拍的火热也成为项目销售人员的最佳说辞之一，“苏州土拍这么火，我们项目也不多了”等催促买房的话语也并不少见。

　　戈文问表示，土拍热会传导到楼市，但是“这个传导没有之前那么大，核心还是需求，本身苏州是有这种购房需求存在的”。

　　违规暗流涌动

　　而在苏州楼市火热的另一面，亦存在不少违规阴影。

　　“本身备案价就包含精装修交付，客户又花了30多万买了装修升级，最终连一个装修标准都不提供”，曾参与吴江区中旅名门府购房过程的刘锦颇为气愤，而其此前看中该楼盘136平方米的房子，准备作居住改善之用。

　　值得注意的是，3月20日苏州三项目同日开盘，“9秒去化9成”等火热现象曾引发外界广泛关注，而中旅名门府项目就是上述楼盘之一，但该项目要求购房者缴纳的“装修升级费”，让包括刘锦在内的不少购房者“如鲠在喉”。

　　刘锦以其自身经历介绍称，3月份时，销售人员让购房者先签订“自愿装修申请书”，“把30万装修包费用刷卡结清，且这部分钱款不能贷款，此后才能刷100万首付款，最后才有摇号资格”，且其被销售告知，“这是公司规定，不缴纳装修包费用，就不能参与摇号”，而刘锦称销售人员此前并“没把话说死”。

　　而在苏州市12345阳光便民网站“寒山闻钟”板块，关于中旅名门府“装修升级费”的投诉并不少见。

　　而经记者实地探访，中旅名门府销售人员起初也称需要购买装修升级包，其给记者计算的5号楼1504室销售金额是3175590.71元，却并不包括252509元的装修费用，但在记者质疑后，该销售人员表示，“可以自由选择”。

　　那精装修房为何还收装修费呢？

　　“大家都担心价格较低情况下，装修质量肯定不会很好”，客户要求做更好的装修标准，“所以我们才设计了这个方案”，上述销售人员如此解释。

　　“现在政府限价导致开发商价格备不上去，假如房子按正常价格是2.8万元每平方米，但是它只能备2.6万元或2.5万多元”，苏州当地一行业人士如此解释道，中间有两三千元差价，开发商便“采取装修包形式”。

　　“住建部门职能科室已约谈企业项目负责人，您反映的事情已联合相关部门调查核实中。”4月1日，吴江区如此回复网友对中旅名门府的相关投诉。

　　“我们备案给它的就是成品房”，吴江区发改委价格管理科相关负责人对记者表示，“如果再去跟客户收什么东西”，“肯定是不容许的”，“具体就要市场监督局或者行业主管部门住建局对行为进行鉴定”。

　　“也有客户没有参加系统升级而买到房子的”，中旅名门府项目相关人员在接听电话后，对强制购买装修升级等予以否认。而记者在致电项目开发商工作人员后，其表示自身不负责此事，而随后拨打该电话也未能接通。

　　除了中旅名门府，姑苏区华发公园首府也存在赠送面积的现象。

　　“卧室上面是挑空的，等于楼板是现浇出来，这块面积是偷出来送给你的”，“七七八八加起来，大概有30多平方米是附赠的，也就是实得面积达到170平方米”，销售人员对一套132平方米被清退的小高层房源介绍道。

　　而卧室上方楼板等五大类加在一起的改造费用是3.6万元，上述销售人员表示，也可以不委托给施工方，客户自己去改造。

　　“不属于违规违建”，对于记者质疑，该销售人员解释称，因为楼板在房间内部不在室外，“2018年出了新政，像这种房型设计是不给审批的”，其称项目“在2016年拿地”。

　　苏州市住建局房地产市场监管处工作人员表示，“房屋交付之后，应业主要求去改造，是业主自身事情，如果开发商在交房之前改造，则属于违规”，消费者如觉得实际交付跟销售宣传不一样，则“涉及虚假宣传，要到市场监督局投诉”。