原标题：年报风云：解码恒大“新战略”下的攻守之道

　　中国房地产市场向来热闹纷呈，2019年也不例外。加之年底突如其来的“意外”，让房地产市场格外受关注。场面上虽然热闹，但不少房企谓之“过冬”，甚至有房企发出“活下去”的声音。

　　正所谓退潮之后方知谁在裸泳，近几年国内房地产行业接连出现调整，但恒大却始终保持着高速发展，在行业持续盘整的当下，中国恒大(HK.3333)再次凭借深厚“功底”，交出一份高质量成绩单。

　　3月31日，中国恒大(HK.3333)披露2019年全年业绩：合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元，同比下降48%；资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

　　越是市场行情不好的时候，越能展现恒大的功底。在整个行业发展大背景下，恒大交出这样一份年报答卷，可谓让同行望其项背。

　　发布会上，许家印宣布恒大从2020年开始启动战略转型，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，用最大的决心、最大的力度，把负债降下来。在未来发展之路上，恒大可谓是既“攻”又“守”。

　　强劲销售助推高增长谓之“攻”

　　尽管负债指标一般要到中期或末期财报时才会公布，但对于降负债这一恒大新战略的核心来说，前提条件——销售大增已经在一季度得到体现和满足。

　　许家印表示，恒大2018-2019年每年销售回款约4500亿元，假设今年销售8000亿元，回款按7000亿元计算，年销售回款将增加2500亿元。

　　能有这样的底气和魄力，也不无道理。

　　得益于恒大敢于第一个吃螃蟹，率先全面启动“网上卖房”，不仅点燃了“云卖房”的第一把火，还取得一些列硕果：一季度实现销售额1465亿元，大增23%；销售回款1133亿元，大增55%，均居行业首位，刷新恒大有史以来一季度销售及回款最高纪录。

　　在房地产市场尚未走出寒冬的背景下，恒大新战略的初战告捷，也为其完成全年销售目标提供了强有力保证。

　　控规模降负债谓之“守”

　　控规模：

　　土地资源是房地产开发企业重要的发展资源，其总量、结构、成本等因素关乎企业未来销售去化能力、盈利水平等，优质且充足的土地资源是企业未来发展的重要核心竞争力之一。

　　许家印在发布会上表示，“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。

　　年报显示，恒大拥有2.93亿平方米的土地储备，因此可以适度减少拿地，充分利用现有土地储备，既能确保公司的持续发展，还能大幅减少支出，为新战略的实施提供有力保障。

　　作为国内土地储备最高的房企，恒大此番提出的新战略，以大力加强销售及减少拿地开支为主要策略，实现负债大幅下降，充分体现了许家印前瞻性的经营智慧和战略眼光。

　　降负债：

　　中国指数研究院公布的2019年房地产百强企业研究报告显示，全年百强房企市场份额进一步提升，行业集中度增加，但是企业“增收不增利”现象普遍存在，负债水平仍处高位。放眼房地产行业，降负债不是单个企业的战略选择，而是整个行业的集体诉求。而恒大此番双措并举，充分凸显了“降负债”的坚定决心。

　　许家印的“账”很清晰：“2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿元左右，如果今年实现销售8000亿元，回款按7000亿元计算，就会增加2500亿元的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿元的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”

　　而按照恒大规划，未来三年将实现负债大幅降低，有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

　　根据恒大目前的发展状况可以推测，其以目标也确实不难实现。

　　《庄子》中有说，“怒而飞，其翼若垂天之云”“水击三千里，抟扶摇而上者九万里”，恒大一路高歌猛进、连续多年蝉联地产界“利润王”，且近几年不断提质增效的情况下，今年进一步实施“高增长、控规模、降负债”的新发展战略。可以预见，新战略布局下的新恒大，就是一只展开垂天之翼的鲲鹏，必将扶摇直上，水击三千。