原标题：买房近6年交房遥遥无期

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　　儋州原郁金香郡项目

　　交了诚意金后

　　房子被卖给他人

　　2015年1月1日，江先生交付1.7万元“诚意金”，申请购买儋州郁金香郡小区4号楼1单元902房，面积98.54平方米，单价为2300元/平方米，总价为226642元。记者在其提供的“郁金香郡申请书”上看到，申请书上盖有“海南剑祥投资集团有限公司”(以下简称剑祥公司)的财务专用章。江先生称，对方承诺等到预售许可证批下后，双方转签购房合同，再付清余款。

　　在另一购房者签订的“申请书”中备注道：“预售许可证批下转签儋州瑞州房地产开发有限公司(以下简称瑞洲公司)《商品房买卖合同》……”江先生说，到交房期限时，却发现该项目建设停滞。2017年8月，“郁金香郡”项目更名为“广场家园”，并于同年12月取得预售许可证，于2018年初复工建设。

　　当江先生等人带着与剑祥公司签订的“郁金香郡申请书”来到营销中心时，却被瑞洲公司告知，虽然瑞洲公司与剑祥公司曾合作开发“郁金香郡”项目，但合作开发关系已于2016年11月25日经法院判决解除。瑞洲公司方面称，“郁金香郡”项目是登记在瑞洲公司名下的在建工程项目，两家公司在合作开发期间约定公章共管，由剑祥公司对外销售房产，所签售房合同上需经瑞洲公司同意并加盖瑞洲公章的销售合同才是合法有效的合同，剑祥公司无权以瑞洲公司的名义对外售房。换句话来说，江先生手上的这份“申请书”与瑞洲公司无关。江先生等购房者还发现，自己先前“申请购买”的房子已售出。

　　江先生等购买者向法院起诉了剑祥公司和瑞州公司，要求两家公司与其签订购房合同，并限期交付房屋。经法院审理后判定，购房者与剑祥公司签订《郁金香郡申请书》合法有效，对于其他诉讼请求予以驳回。

　　据儋州市住建局信访办工作人员李乃果介绍，根据法院的判决，住建部门也多次督促开发商尽快沟通协商处理。“瑞洲公司此前也回复，按法院的判决，江先生等人所签《申请书》与他们无关。”李乃果称，住建部门将再组织双方沟通，若开发商与购房者双方协商不下，建议购买者通过司法途径来维护自己的合法权益。

　　消费知多点

　　专家分析

　　逾期交房很常见

　　近年原因有变化

　　“逾期交房是商品房交付过程中常见的问题，但当前商品房逾期交房的原因和原来有些变化。”海口市房地产业协会秘书长王路说，从2009年开始，海南掀起新一轮商品房开发热潮，催生了一批大小不一、规模不同的商品房楼盘。

　　随着预售楼盘的增多，加上当时一些部门监管过程中存在漏洞，有的开发企业为了利益，未按照规划施工，比如通过恶意加建、更改架空层、减少绿化等，致使项目无法通过竣工验收，从而无法按合同约定时间交付给购房者，造成逾期交房。

　　王路表示，这几年随着海南房地产市场的规范发展，政府部门的监管更加严格，开发商恶意违反规划导致逾期交房的现象已经变得非常少。当前造成逾期交房的原因，主要是自然灾害及不可抗力或企业自身问题导致。

　　比如此次疫情的发生，导致工人无法返工，致使工地长期停工，无法按照正常施工进度开展，将影响后续交付。同时，海南常年有台风，也会一定程度造成工期被延误。企业自身问题导致逾期交房的常见情形，包括资金链断裂致项目建设停滞，前期勘测、施工等技术问题造成工程进展缓慢等。

　　“有一些开发企业因为内部原因，如将销售资金挪作他用，或企业领导的个人问题，导致项目建设、验收等工作停滞不前，最后造成未按时交付。技术问题则比如基坑施工难度大，出现泡水或坍塌问题，从而延缓了整个施工的进度。”王路说道。

　　购房前做足功课

　　查证、听口碑、看物管

　　那么，对于购房者来说，在购房过程中，应该做好哪些前期工作呢？

　　王路提醒，首先购房对于普通家庭来说是一笔金额不菲的花销，购房人应具备一些专业的购房知识，比如购房前了解楼盘是否证件齐全等。如果自己不懂，也没有时间学习的，可委托专业的中介机构。

　　其次，建议货比三家。购房前可先观看大房企的楼盘，因为大品牌相对逾期交房概率低。而对中小企业开发的楼盘，购房者可提前做功课，比如前往该企业已开发楼盘进行走访了解其口碑，或者从网络上查找是否有该企业实力或项目投诉的相关信息。

　　此外，购房前也要考虑开发企业的物业管理能力。好的物业管理会做好小区设施设备的养护，比如电梯、外立面、公共设施等，未来将成为小区增值的重要条件。

　　南国都市报、南海网、南海网客户端记者党朝锋

　　维权帮帮团

　　律师支招

　　逾期交房3种情况

　　1。开发商没有书面通知交付，或者未按约定期限交付符合条件的房屋。

　　2。开发商通知购房者，但是购买方未及时去收房或领取通知。

　　3。开发商通知了购房者，但购房者在收房时认为房屋不符合收房条件，予以拒收。

　　装修有争议，能交房吗？

　　近年来，各地纷纷出台商品房精装修相关政策。在房屋交付时，有些购房者认为房屋装修存在问题或与开发商初期承诺不符，要求开发商整改。但开发商认为各项验收均已通过，房屋可交付，不承认逾期。

　　海南东方国信律师事务所律师李君表示，“一般来说，房屋只要通过了验收，开发商取得《竣工验收备案证书》等，那么房屋的质量是没什么问题的。”李君认为，购房者在收房时发现房子不符合合同约定的精装修的标准和条件，属于整改维修的范畴。李君表示，开发商整改维修完毕后才能交付，因整改维修导致延期交房的，开发商应承担相应责任。

　　没有预售许可，咋维权？

　　李君介绍，有些开发商未取得预售许可证就向购房者预售房屋，或与购房者进行“意向”成交。这种情况下，购房者买房可能存在隐患。

　　李君建议，购房者购买商品房时，要查看对方是否有预售许可证，在签订购房合同时，要清楚对方是否为真正的权利主体，可以通过网上查询或向主管部门核实确认。

　　领钥匙后有问题，怎么办？

　　开发商交了新房钥匙后，向购房者发现房屋不符合交房条件，怎么办？

　　根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，签署“交房单”、“领钥匙”等方式可以视作对房屋的交付使用。如果购房者明知道开发商还不具备交房仍然收房，购房者就不能再以不符合交房的条件为由，向开发商主张延期交房的违约责任。

　　“购房者认为房屋还达不到交房的条件，一定要拒收房屋，要求开发商整改，并收集保留相关证据，避免开发商以后反过来让购买者承担延期收房的责任。”李君表示。

　　遇到逾期交房如何维权？

　　李君说，购房者在收房时，一定要按合同约定的标准，对房屋进行全方位的验收。当发现房屋交付的现状与合同约定的条件标准不相符时，购房者应拒收房屋，可要求开发商及时整改维修，并保留证据。

　　其次，自延期交房之日起，购房者要收集好证据，在诉讼时效期限内，向开发商主张权利。

　　第三，按照我国法律的规定，开发商如遇到自然灾害及不可抗力等情况导致延期交房，属于可免责的情况。

　　李君表示，购房者可与开发商协商沟通，确定不可抗力的期限，达成协议，若购房者认为开发商存在一些不合理的要求，也可向法院起诉或向主管部门投诉。

　　南国都市报、南海网、南海网客户端记者蒙健/文吴兴财/图