原标题：《基金观点》施罗德：从１７４年的数据透视英国楼价可负担水平

　　施罗德研究及分析主管、特许财务分析师Duncan Lamont发表道，该行针对英伦银行的千年数据库作出深入探讨，以分析英国楼价的历史。

　　该行基于截至2019年9月30日的数据发现，目前英国的平均楼价比起当地人平均收入的8倍还要高。这种情况在过去120年间只出现过两次：一次是在爆发金融危机的前夕，另一次是在20世纪初左右。在英国楼价偏高的众多地区中又以伦敦及英格兰南部最为明显。

　　*楼价经历了怎样的变化*

　　虽然历史可能只是一项参考，不过19世纪后期的楼价竟然有趣地比现在还要高。其后，楼价相对收入的比例出现了连续数十年的跌势，直至第一次世界大战之后才见底。造成这一跌势的主要驱动因素有三项：房屋供应增加、房屋面积缩小以及收入增加。

　　房屋供应增加：英格兰、威尔斯及苏格兰的房屋库存在1851年至1911年期间增加了超过一倍。当时的房屋数量由380万升至890万。现在，房屋数量已超越2800万。

　　房屋面积缩小：1850年之前兴建的房屋面积明显较之后建造的房屋为大。在1850年之前，英格兰和威尔斯的平均房屋占地913平方米，但之后50年的房屋平均仅占地268平方米。这不但反映了房屋改为以较小的类型兴建(如：从原来的独立屋设计改为排屋设计)，同时亦反映了各类型房屋平均面积缩小的趋势。例如，在1850年前建造的排屋，平均占地278平方米，但在1850年至1899年期间，新建房屋的平均占地面积已跌至147平方米。

　　收入增加：因上述两项因素等影响，1845年至1911年期间的平均楼价下跌了23%(年均下跌0.4%)，不过同期的收入却增加了90%(年均增加1.1%)。

　　然而，随著楼价收入比率由1990年代中约4倍升至近期的逾8倍，楼价的可负担程度对首次置业的买家而言可谓急剧恶化(大部分按揭供应商会根据收入倍数限制贷款申请额度)。这导致房屋拥有率在过去5年间跌至62.5%-63.5%，而上一次出现这个比例的时候已是1980年代初。

　　*可负担程度的地区差异*

　　到了近期，楼价的可负担程度开始出现地区性差异。

　　楼价的可负担程度变化差异在伦敦和英国其他地区之间最为明显。伦敦的平均楼价已升至超越当地平均工资11倍的水平。在东南部及西南部的楼价同样偏高，不过这很可能是因为不少住户都是在伦敦上班，领著伦敦水平的工资。另外，在Devon及Cornwall购置第二间住宅的情况颇为普遍，这亦可能是导致差异的因素。随著地点越向北移，楼价的可负担程度便越高。中部地区的楼价只是在略高于平均收入6倍的水平，而西北、约克郡和威尔斯地区约为5.5倍。苏格兰方面，平均楼价收入比率约为4.5倍，为英格兰各主要地区最低。

　　读者有可能会觉得诧异的是这种地区性差异是较近期才出现的现象。在1990年代中期前的30年，英国不同地区之间的楼价可负担程度差异较小。

　　*如何改善楼价可负担程度*

　　上一次楼价收入比率出现持续下跌是在19世纪后期。受惠于房屋建造量大幅增加，平均楼价出现持续逾50年的下跌，当中不少新建房屋的面积比之前的要小。另一方面，收入在这段期间内持续增长。

　　现在有可能出现类似的情况吗？又或者说，这会是大家乐见的情况吗？对于背负沉重按揭负担的英国消费者而言，持续50年的楼价下跌将会为他们带来重大打击。对于需要负责任的政府而言，这亦相当于政治自尽。有研究显示现时的房屋面积起码已跌至30年代以来的最低水平，因此进一步缩小房屋面积的可能性相信亦不大。虽然该行不能完全排除建造超小户型房屋的可能性，但这样做的正面作用有多大仍存在疑问。

　　因此，该行唯有从提高收入著手。虽然收入增长自金融危机以来一直持续疲弱，但若果经济增强，楼市可能会转强，同时亦有机会刺激收入增长，为改善楼价的可负担程度带来希望。

　　然而，利率是一个不容忽视的重要因素。英伦银行近期公布的工作报告显示，几乎所有1985年至2018年期间的平均楼价收入比率升幅都是「以中期英国国债指数挂勾孳息率计的实际利率出现持续、大幅及超出预期的下跌」所致。虽然该行并未排除其他因素，但结论认为这些因素的影响以短期的为主。此外，该报告的结论认为，若中期实际利率持续及意外地从2018年底的水平上升1个百分点，最终可能会导致实际楼价(在多年间)出现近20%的跌幅。

　　英伦银行对这种情况出现的可能性抱持怀疑的态度。这令人感到振奋还是沮丧则视乎你是持有物业的业主还是准买家。然而，纯粹因为楼价收入比率偏高是不足以期待楼价出现实质下跌的。