原标题：冯仑：地产后开发时代重点是成本、规模、速度

　　2020年1月5日，2020(第十一届)中国地产领袖年会在京举办。

　　以下为御风资本董事长、华本荣誉理事长冯仑发言实录：

　　各位朋友，大家早上好。

　　过去一年挺多朋友都说比较难，但难在哪儿呢？我看到了有一个说法挺有意思，不难在别的事上，难在恰到好处。什么叫难在恰到好处呢？比如说杠杆恰到好处，不高不低，既能促进发展又能控制风险。所有的事转型恰到好处，该转的都转了，没转的就不转了，恰到好处。我们怎么样在这些不确定当中找到一个确定的东西，的确让我们能够还比较恰到好处的走在我们自己认为正确的路上。

　　那么我个人的观察，房地产这个行业实际上在三年以前，我们已经恰到好处的完成了一个开发时代的任务，开始进入到后开发时代。所谓开发时代，就是以单一住宅产品为核心，快速的建设、销售的时代。而竞争的核心重点就是成本、规模、速度，所以在过去1999年一直到2016年、2017年这个阶段，我们人均GDP从改革开放初期的三四百美金，一直到八九千美金，这个阶段我们重要的就是做这样一件事。在座的所有开发商都做了这个恰到好处的事，就是买地盖房卖掉，这叫开发时代。在这个开发时代当中我们企业成长的非常快，最多的卖到五六千亿了，所谓的快速发展也有叫做黄金时代。我们中城联盟地产，还有华本俱乐部，中城联盟是在2016年内部讨论的时候就确定我们结束了开发时代，我们进入到后开发时代。

　　什么叫后开发时代？后开发时代就是全产品线、全价值链、全商业模式的竞争，所谓的产品线就是我们不再是住宅了，有七大类产品都有发展。哪七大类呢？就是写字楼、酒店、度假，也包括相关的出租公寓，第三是医疗健康，第四是物流仓储，第五是教育研发，第六是公共物业、政府物业，第七是度假和酒店。现在是全产品线，不再看住宅一个产品。住宅产品的速度、增量、规模都在减少，减少到多少呢？我前一段刚去了纽约，纽约这么伟大的一个城市，2000万人的城市，去年纽约的增量房4000套，北京多的时候四五万套，至少也是四万套，四千和四万中间的差距是怎么来的？就是结束了这个时代了。结束这个时代以后人口也没有这么大的增量，所以住宅的增量非常大。我去看了几个房子都很有意思，一百多套卖三年。我们习惯了日光盘，都觉得只要买块地就能挣钱。如果过去20年，我们地产商没挣到钱，主要的原因是没买到地，而不是说能力问题。所以我们今天才说过去靠运气挣的钱，今天有可能凭本事又赔回去了，因为太容易了。所以我们说买块地就把它卖掉，房子卖了就赚钱了。所以我们往往把这个运气当成了能力，不断地使用，终于有一天掉坑里了，错过了恰到好处的转型，最后我们就被高杠杆、被周转的速度降慢、被增量太多给憋在里面了。

　　我们进入到后开发时代以后，产品线变多了。这时候我们要研究的就不再是买块地盖住宅把它卖掉了。我们需要逐步来研究从土地到建造，到出租，到最终金融化，全价值链。而这个过程当中，如果开发时代我们注重的是销售额，评价一个公司牛的标准就是销售额。后开发时代我们关注的是什么呢？最主要的是租金和租金回报率。我们现在在的中国大饭店、国贸，因为这个地方30年建了100万平米，但现在这组建筑值1400亿-1600亿。大家知道开发时代，我们的公司一年卖5000亿，公司市值才不到2000亿，万科在A股算是最高的，1800亿左右。在香港就不提了，不超过1000亿。开发时代在美国也是这样的，开发的公司、住宅公司最多的没超过150亿美金，也就1000亿人民币。但是后开发时代，在美国市值是300亿美金以上。

　　所以今天我们看事情的价值链，我们创造价值的地方不再是销售，而是租赁。所以大家可以看到，在后开发时代的公司，比如香港的很多大公司，这些公司你可能看销售额没多少，但是他的确非常值钱，而且做得非常好。因为他的租金非常稳定，香港置地在香港已经有7栋楼，这7栋楼累计收的租金超过100亿美金。从开发来说他应该卖十几亿，这就是评价标准不一样。后开发时代看的是租金回报，看的是营业效率，比如说大庆在这儿，这是后开发时代的一种模式，办公当中提升每一平米的经营效率，后开发时代研究的就是这些问题，而不再是买多少地。所以最近有很多朋友说我又买了多少地，拿了产业到政府那儿做文旅小镇，我经常说这是上一时代的故事，我们要看后面的故事。后面的故事是什么呢？后开发时代是1万美金到6万美金的故事，而开发时代是4万美金到1万美金的故事，这个故事我们结束了，如果你还想用这个能力，你到柬埔寨去、到泰国去、到越南去，你的本事还好使，但是你到纽约、洛杉矶，为什么玩不转呢？因为你的经验只到1万美金为止，甚至到8000美金你就停下来了，你认为全世界都应该按照你的方法做，大家知道其实不顺利。在纽约有的项目不是搁浅就是卖得非常慢，超出了大家的想象的慢。到了洛杉矶也一样，不仅慢，还陷入了很多复杂的事情。

　　所以后开发时代我们只要研究整个价值链上的东西，而这些价值链上新的经营模式叫全商业模式。这时候商业模式最多的是服务类，最终房地产干回到服务业了。我们现在变成了服务业了，而且变成了手艺人了，不再是有钱人。以前有钱人谁来界定呢？夜总会来界定，后来界定说挖煤的是有钱人，最后说互联网的来了，不认为是有钱人。错了，互联网是真正的有钱人，其实我们是手艺人。所谓的手艺人，大家仔细想，你们去浦东看，浦东那个地方整个外滩一共不到40座楼，没有一栋是地产商的，你怎么是有钱人呢？你又是干这个的，照理说你储不起来楼，没钱。曼哈顿100米以上的高楼有两三百栋，地产商占的不到5%，你怎么是有钱人呢？但这些楼都是咱们行业的翘楚做的。所以进入后开发时代以后，我们最重要的发展我们应该清楚，应该逐步的由过去的思维转到未来的思维，我们要看未来，我们要学会从1万美金到6万美金的活法和挣钱的方法，让我们的企业逐步的转型，转型到后开发时代，我们的人、我们的思维、我们的商业模式、我们的聚焦重点，也要进入后开发时代。只有这样，我们才能走进新时代，建立新工业，成就新事业，谢谢大家。