原标题：广州涉二手房案约85%与中介有关

　　26日，广州中院召开发布会，通报房屋买卖居间合同纠纷案件审理情况。近3年来，广州两级法院共审结居间合同纠纷案件4038件，其中2017年审结1286件、2018年审结1477件、2019年已审结1275件，其中涉及中介公司的二手房买卖案件约占85%。

　　从审判实践来看，中介费一般约定在房款的1%—3%之间，案件诉讼标的额一般在12万元以下，一审案件调撤率达54.83%，二审案件调撤率为16.67%，当事人在二审中的调解意愿不强，一审调撤率更高。通过对生效裁判文书的梳理分析，法院发现中介公司在居间活动中存在较多的不合规行为。

　　审判实践发现，中介公司未与委托人签订独立的居间服务合同的情况较多，这导致中介公司的居间合同义务的范围、完成标准、服务费用金额、支付时间都不能明确，出现规避责任的问题。

　　中介公司的工作人员工作职责履行不到位，主要表现为：疏于或怠于对房屋情况进行查册，未及时有效审查买受人的购房资格、出卖人或其代理人的委托权限，未对赎契风险等进行有效提示等。

　　中介公司存在大量违反重要信息告知义务的问题，主要表现为：隐瞒中介公司与买卖双方有利害关系、交易房屋所涉的户口学位、房屋真实楼龄、房屋是否有非正常死亡等关系到房屋价款或合同订立的重大事项，从而引发法律纠纷。

　　部分中介公司以“定金”“诚意金”“看房费”等名目，以受出卖人委托的名义，收取买受人的房款，违反了资金管理等协助义务，违规占用买受人的交易资金。

　　广州中院提醒，二手房交易过程中，中介公司应当依法促成买卖合同的订立，提供的服务项目还应包括协助买卖双方办理网签、递件、完税过户、交楼等后续手续。中介公司存在故意隐瞒影响合同订立重要信息导致合同不能继续履行的行为，中介公司不能要求居间报酬，其行为导致当事人产生损失的应予赔偿。

　　案例

　　中介隐瞒学位情况法院判决返还费用

　　买方谢某、陈某和卖方尚某、庞某与中介公司签订合同，买方向中介公司支付31150元。后买卖双方就房屋的学位占用问题产生争议，买方另案起诉卖方，要求解除合同并双倍返还定金。

　　该案生效判决认定，卖方没有证据证明在合同签订前，已将房屋附属学位的占用情况如实告知买方，双方未能就学位被占用的问题达成合意，导致合同未能继续履行，判决支持了买方全部诉讼请求。

　　买方还主张，中介公司隐瞒涉案房屋附属学位占用情况，要求解除合同，并返还已付中介费、赔偿律师费损失。

　　一审法院认为：房屋是否具备学位、学位是否可为买方使用等，均为影响涉案房屋交易价格、交易意向的重要信息，中介公司负有向买方如实报告与房屋交易有关信息的义务。中介公司在卖方放售涉案房屋时，对卖方要使用涉案房屋对口学校学位的事实已知情，但未如实告知买方，损害了买方利益，无权收取中介服务费。律师费并非诉讼的必要费用，故判决中介公司返还中介费31150元。

　　二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

　　法官表示，在当前社会背景下，房屋所附带的教育资源往往是买家在选择房屋时的重要考量因素，房屋是否具备学位、学位可否使用等，均为影响房屋交易价格、交易意向的重要信息。中介公司应当对掌握的可能影响房屋交易的重要因素如实告知，不得有所隐瞒或提供虚假情况，否则无权获取中介费，甚至应当承担损害赔偿责任。