原标题：美好大湾区|房企城市更新面积排行榜出炉！大湾区成兵家必争之地

　　  据国家统计局最新数据，2019年1-9月，房地产开发企业土地购置面积15454万㎡，同比下降20.2%。核心城市新增土地的告急，直接催生出一个以存量焕新的城市更新大时代。

　　对于进入存量时代的房地产市场来说，城市更新领域是一条全新且广阔的赛道，吸引TOP50房企中的半数跑步进场。

　　当前房企在城市更新领域动作主要有三种：增加旧改土储、招揽城市更新人才、成立城市更新集团。而增加旧改土储，则是房企抢占市场份额，扩大规模的重中之重。

　　19家房企公布城市更新数据融创领跑百强房企

　　由于城市更新涉及利益极其复杂，在年报公布城市更新数据的房企数量并不多。

　　通过梳理发现，销售榜TOP100房企中，主要有19家在年报、半年报中公开相关数据，城市更新面积跨度也十分大，从150万㎡到超7000万㎡。

　　从排名上看，融创中国以7327万㎡的城市更新面积力压群雄，居榜单之首。可以看出，近年来热衷于收购、发展文旅产业的融创，为冲进销售榜前三已将目光瞄准城市更新领域。

　　中国恒大城市更新面积同样冲破7000万㎡，生于广州，其城市更新布局却重在深圳。从其年报公布数据看来，单是深圳就有48个项目，规划建筑面积达3124万㎡。总部同样在广州的富力集团城市更新面积超6000万㎡，居榜单第三。

　　佳兆业、时代中国、华润置地三家房企城市更新面积均超2000万㎡。面积低于2000万㎡的房企最多，占到榜单超6成。

　　城市更新浪潮从华南卷起，这句话不无道理。从榜单上房企总部归属地来看，19家房企中有14家总部都位于华南，其中深圳最多，占7个；广州次之，占6个；佛山占1个。而这些房企中的大多数，都将城市更新中心放在粤港澳大湾区。

　　下面，我们将房企城市更新面积分别为6000~7500万㎡、2000~3500万㎡以及2000万㎡三大阶梯来细看情况。

　　第一阶梯

　　融创旧改面积达7327万㎡

　　排在第一阶梯(6000~7500万㎡)的依次为融创中国、中国恒大以及富力集团。

　　据年报透露，截止到2019年3月29日，融创拥有包括约7327万㎡旧改等协议状态的土地储备，总土地储备约2.56亿㎡，总货值约3.55万亿元。

　　在布局中，深圳可为融创不得不提的一步棋子。2016年，融创首入深圳城市更新领域，收购了莱蒙国际旭联工业区，项目命名为融创智汇大厦并于2018年7月入市。此外，融创收购的深圳坪山冠瑛塑胶厂公司也处于前期拆迁阶段。

　　而融创首次进入广州旧改则是在2019年1月，其联手中鼎以超50亿元的价格拿下增城金星村。

　　城市更新面积同样超7000万㎡且在深圳有频繁动作的还有中国恒大。

　　从其年报看来，截止到2019年6月30日，恒大未纳入土地储备的旧改项目总规划建筑面积为7012万㎡，其中深圳的48个项目规划建筑面积达3124万㎡，占总量超4成，南山、福田、罗湖、龙岗等地均有布局，包含岳盟工业区项目、南油项目、大新村项目、向南村项目、坪山恒大城、罗湖红宝路项目等。但在广州，恒大还未参与过旧村改造项目。

　　排在榜单第三的广州本土房企富力，年报披露其目前城市更新面积超6000万㎡，城市更新是其增加不易收购地段、黄金地段土储的方式。

　　外界一直流传这样一句话：“每一根烟囱倒下，背后都有富力的一份功劳。”富力向来被誉为旧改专家，目前在全国参与逾60个城市更新项目，重点于广州、太原、天津、郑州、西安、佛山、珠海及其他城市进行开发。

　　在广州方面，富力一直高歌猛进。1994年，介入广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目；2007年，操刀天河猎德村旧改，成就广州旧改的“猎德传奇”；近年，拿下黄埔茅岗村、笔村、增城简村村、花都田美村、白云陈田村等超800万㎡旧改项目。。。。。。在旧改方面，富力还将持续发力。

　　第二阶梯

　　佳兆业聚焦一线城市

　　排在第二阶梯(2000~3500万㎡)的房企有佳兆业、时代中国以及华润置地。

　　作为全国最早将旧改业务线独立出来的地产商，佳兆业自1999年在深圳以旧改起家以来，目前城市更新面积近3200万㎡，已成功打造深圳佳兆业中心、深圳佳兆业城市广场、深圳佳兆业大都汇、广州中石化大厦、珠海佳兆业水岸花都等众多城市更新经典案例。

　　近两年，佳兆业还拿下广州白云小坪村和荔湾海南村、上海迄今占地面积最大的城中村徐行鎮等旧改项目。不难看出，佳兆业城市更新布局更倾向于一线城市的中心区域。

　　其2019年中期报告披露，截止到2019年6月30日，集团总土地储备约25.8百万㎡，足够应付其未来5年的发展所需，其中约54.6%的土地储备位于大湾区。

　　同样重仓布局大湾区的还有时代中国。目前时代中国城市更新面积约2523万㎡。

　　单单是2019年上半年，时代中国就在广州拿下从化江浦街、禾仓村、番禺沙湾福涌村、花都横潭村旧改项目。2月底还参与了广州金融城一“三旧改造”商住用地块的竞拍。

　　截止到目前，时代拥有城市更新项目数量80个，总用地面积约1083万㎡，预计可转化土地储备为建筑面积约2523万㎡。其中，有41个项目，将可能在2019-2021年完成改造。

　　值得注意的是，2019年3月，时代中国董事会主席岑钊雄在投资者会议中曾透露，企业城市更新业务毛利率为64.6%，而到了8月，该数据增长84.9%，可见旧改项目对时代中国利润起到关键作用。

　　以近2400万㎡城市更新面积挤入第二阶梯的华润置地，截止到2019年6月30日，在跟进的城市更新项目达46个，分别位于深圳、广州、东莞、惠州等城市，其中深圳、广州的面积占比达55%。

　　华润置地在城市更新领域起步较早，已成功打造的项目有深圳华润城，2019下半年将加码推进深圳湖贝项目、潭头项目等多个项目。

　　第三阶梯

　　花样年放话争做湾区旧改王

　　第三阶梯(2000万㎡以下)的房企最多，占比超整个榜单6成。其中龙光地产、花样年控股、中国奥园、碧桂园、绿景中国及合景泰富城市更新面积均超1000万㎡。

　　而我们比较熟悉的万科、雅居乐及越秀，城市更新面积均不超500万㎡。

　　第三阶梯房企中大部分房企都将城市更新目光聚焦粤港澳大湾区。

　　比如，截止到2018年底，龙光地产拥有城市更新类项目货值约2500亿元，主要分布在深圳、东莞、惠州、珠海、佛山等粤港澳大湾区核心城市，其中位于深圳华侨城的康佳总部厂区旧改引发外界关注。

　　花样年控股更是放话，未来三年要推进20个城市更新项目，目标是成为大湾区的旧改之王。

　　中国奥园2018年业绩发布会透露，其拥有16个处于不同阶段的城市更新项目，其中81%都位于大湾区，分布在广州的荔湾、番禺、黄埔、南沙、增城等区，以及广东省内深圳、珠海、佛山、东莞等城市。

　　连续多年雄霸中国房地产业绩销售榜首的碧桂园，城市更新面积为1404万㎡，项目超30个，主要位于深圳。

　　截止到2019年6月30日，广州本土房企越秀集团城市更新面积仅150万㎡，且全部来自于广州番禺里仁洞项目，该项目已于2019年10月21日圆满举行启动仪式。

　　越秀地产还在10月16日拿下广州南沙东流村旧改资格，城市更新领域工作正持续推进。

　　与其他房企相比，2018年排在房企销售额第二位的万科，城市更新面积仅347.7万㎡，此前其还叫停深圳“万村计划”，可见其并未将主要精力放在城市更新领域。

　　需要指出的是，除了以上房企，保利发展、星河湾、大华、升龙、中泰、华侨城以及星河等多家房企近年来也开始涉猎旧改，实力不容小觑。

　　其中，曾操刀琶洲村、冼村等著名旧改项目的保利发展，今年以来已介入涵盖中心区、外围区等超10条村的旧改，拿下天河柯木塱村、增城中新村旧改。

　　在继续拿下旧改的同时，保利发展已经有旧改项目面市。其在2015年拿下，总投资200亿元的小新塘旧村改造融资地块已建成项目，名为保利天汇。

　　保利天汇整个项目共规划有60+栋楼房，体量在奥体板块中算最大。项目于10月12日开放营销中心，所推户型涵盖建面约78㎡三房以及105㎡、112㎡四房单位，预计今年年底开盘。

　　星河湾则在广州、深圳等城市洽谈且达成初步意向多个旧改项目，广州萝峰村旧改项目已于今年6月开始动迁。

　　而星河今年则拿下广州荔湾龙溪村、南沙东湾村、大涌村新村街等旧改项目，积极扩大土地储备。

　　同样重仓大湾区的还有中泰，其在广州、中山、东莞等大湾区城市拥有20余个旧改项目。其中位于广州黄埔区中新知识城的中泰天境，从旧厂房改造成超8万㎡大型住宅项目，目前在售建面约90-102㎡三房以及建面约123-130㎡四房，均价约2.2万元/㎡。

　　旧改背后的高利润诱惑

　　事实上，除了土地资源稀缺，高利润诱惑也是房企扎堆进军旧改的原因。

　　龙光地产首席财务官兼执行董事赖卓斌曾透露，城市更新项目毛利润率通常可达40%，项目平均净利润率可达15%~20%。

　　佳兆业董事局主席郭英成也曾向外界表示，公司持有的深圳旧改项目毛利率为50%左右，广州为40%，惠州、中山此类城市则约为26%。无独有偶，中国恒大此前的中期业绩会也透露其在深圳的旧改毛利超过50%，净利率超过20%。

　　但是，房企们需要警惕的是，城市更新高利润的背后，往往伴随着周期长、与村民利益分配冲突等不确定性风险，旧改，是一场持久的拉锯战。

　　那么，在这场持久战中，房企们有哪些目标或预期？

　　·万科：未来买地方向希望在经济发展好、人口有导入、产业有支撑的长三角和有政策支持的大湾区，希望大量参与TOD项目和旧改项目，这是导向，但买地很难。

　　·越秀地产：公司旧改走在广州前列，广州天河体育中心周边项目、天河道项目均为公司运作，海珠湾造纸厂改造也在积极参与。

　　·龙光地产：目前90%更新业务都在大湾区，货值大，价值高，具有先发优势；2019年预期孵化深圳蛇口自贸区。

　　·中国奥园：下半年一些后续购买力不是很足以及受棚改影响的城市，价格下行的压力会比较大；总体来看，房企对于三四线城市不是非常看好。

　　城市更新这块大蛋糕固然吸引，但要如何平衡各方利益，提高旧改效率，房企们仍任重而道远。

　　城市更新趋势的发展，更将以开放共赢的态度进行。为此，2019年度城市更新大型策划——“城市更新与城市未来发展趋势”论坛将于11月5日在广州隆重举行。本次论坛旨在探索和纪录中国新时代下的城市焕新之路，展现筑造未来城市的革新力量，联合政企协研多方权威，助力城市更新健康可持续发展，共同撰写美好生活新篇章！