2019年，地产界的“当红辣子鸡”莫过于“城市更新”。随着中国大城市开发日趋饱和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，房地产行业历经数十年繁荣发展后，逐渐由增量时代走向存量时代。

　　在旧城、旧厂、旧村“三旧改造”新战场上，一场轰轰烈烈的城市更新浪潮席卷全国。

　　国家统计局数据显示，截至2017年年末，中国平均城市化率为58.52%，珠三角城市群城市化率为83.84%，长三角68%，京津冀超过60%。要知道，当城市化率发展至50%时，城市发展便会放缓步伐，城市更新成为城市可持续发展的新机遇。

　　众多热点城市包括粤港澳大湾区的广州、深圳和东莞等一批一、二线城市，纷纷借力城市更新“腾笼换鸟”。

　　随着城市更新政策的逐步完善，粤港澳大湾区各城市的城市更新进程明显加快。2018年，大湾区十大城市通过城市更新完成改造的土地面积共计5.4万亩，同比上升32%。

▲图4 2016-2018年城市更新完成改造的土地面积。

　　来源：各城市自然资源局/住房和城乡建设局、香港市区重建局、戴德梁行研究部

　　今年9月4日，广东省自然资源厅发布了广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案(2019-2021年) 。

　　方案提到，至2021年，广东新增实施“三旧”改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上，投入改造资金5000亿元以上。其中，大湾区新增实施“三旧”改造面积就达18.76万亩。广州新增实施“三旧”改造面积54000亩，完成改造任务面积35000亩，当之无愧成为“旧改之王”。

　　湾区9城，土地情况不尽相同，政策、模式也各有千秋，一起看看大湾区内地9城最近旧改情况~

广州城市更新

从“政府引导”到“政府主导”

　　与深圳不同，广州以政府为主导，主要改造方向包括微改造及旧村改造。其中全面改造以拆除重建为主，微改造以局部拆建及功能置换为主。这是为了适应广州地区历史发展久远，改造难度较大的问题，因地制宜提出的改造方式。

　　城市更新现状：

　　2016-2018年发布的城市更新计划中，广州旧村改造占全面改造土地面积的比重高达85.9%。具体到改造数量上，2019年广州市已批复旧村46个，体量达2200万㎡；旧厂323个，体量达1800万㎡。

　　最新政策动态：

　　2019年4月18日，广州市发布《广州市深入推进城市更新工作实施细则》，创造性地提出了收购(市场评估价)→奖励(按时签约)→回购(建安成本价)模式。并且明确了各种旧厂房改造缴交土地出让金的标准。

　　2019广州最新“三旧”改造模式如下：

深圳城市更新

市场化程度高

　　深圳是全国首个城市更新项目无需土地招拍挂，可通过协议出让的城市。深圳的城市更新主要由市场主导，存量市场是土地供应的主力军，其最大特点是一二级市场联动，开发商自主性较强。

　　城市更新现状：

　　2016-2018年深圳城市更新土地供应量高达1.8万亩，为一级土地成交量的1.5倍。截至2019年9月，深圳已列入城市更新计划项目805个，已通过城市更新专规批复项目469个，通过率58.3%，实施主体确认公示项目306个，实施率38.1%。

　　最新政策动态：

　　2019年6月11日，深圳市规划和自然资源局正式印发《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》，其中提到，规范集体资产管理，严禁开发商私下进驻城中村及私下倒卖，降低改造成本及社会风险。同时，本次措施还提出，涉及以集体资产为主的城市更新项目，原农村集体经济组织继受单位通过公开招标方式选择市场主体。

珠海城市更新

广深结合：整治、改建、拆建

　　珠海城市更新以整治、改建、拆建三种方式为主，在城市更新项目开展方式上与广州模式相同，采用政府优先推动，市场主体后续介入的模式。

　　城市更新现状：

　　2019年，珠海各区域城市更新中长期(2019年至2021年)计划表陆续公示。据统计总共包含107个项目，囊括了旧村、旧厂、旧城镇等拆建类、改建类、整治类项目。

　　最新政策动态：

　　9月12日，珠海市政府印发《珠海市城市更新项目地价计收办法》，明确城市更新项目地价按照旧厂房、旧村、旧城镇、“三地”及补公五个类别进行计价，对珠海市行政区域范围内经批准的城市更新项目地价计收标准作出了明确规定。

东莞城市更新

连片改造，潜力巨大

　　东莞三旧改造的操作主体多元化，政府积极引导各类主体参与。包括政府主导改造模式、单一主体挂牌招商模式、土地权利人自行改造模式三种。其中政府主导改造模式细分为：政府土地储备模式、政府土地整备开发、政村合作模式。

　　城市更新现状：

　　东莞的城市开发强度接近50%，土地供应量严重稀缺。并且由于位居深圳、广州两大大湾区重点城市中间，城市更新市场发展潜力巨大。据《东莞市“三旧”改造专项规划(2015-2020 年)》披露，未来五年东莞规划市级重点改造片区23个，总改造规模约8355.33万㎡。

　　最新政策动态：

　　东莞三旧改造的更新方式主要为连片改造及单宗项目改造，其核心指导政策为《东莞市“三旧”改造实施细则》及《东莞市“三旧”改造实施细则操作指南》等30多份“三旧”改造配套性政策文件，已经建立起了相对完善的政策体系。

佛山城市更新

“政府补贴市场”模式

　　佛山三旧改造主要有政府主导、规划控制、连片改造、市场参与等改造方式。

　　在旧改业务中，政府担任主导角色，同时表现出高度的信誉担保和高度介入性，但在具体的利益分配上更加宽松。对于旧城镇、旧村庄的居住类用地更新，主要强调非营利公共服务设施的建设要求、更新中房地产项目的建设要求等。

　　城市更新现状：

　　佛山的三旧改造用地总规模为16866万㎡，其中旧厂房规模为11333万㎡，占比为67.2%，旧村庄占比20.84%，旧城镇占比11.96%，旧厂房改造是其核心。

　　截止至2019年9月，今年佛山21条旧村已有房企介入改造。

谁是旧改王？一文看懂大湾区9

　　最新政策动态：

　　8月15日，佛山市出台《佛山市利用集体建设用地新建租赁住房土地供应管理实施办法》等四份文件，对集体租赁住房土地供应行为、集体租赁住房项目建设运营审批、村级工业园改造配建租赁住房的行为以及城中村存量房源规模化租赁行为进行规范。

中山城市更新

细分片区功能

　　中山市三旧改造方式与东莞相同，分为成片拆迁改造及单宗项目改造。

　　在改造上自主划分了片区改造功能，将各片区分成了十余个发展差异化的片区，其中主城区细分十余个片区来完善未来的居住、商贸、政务等一系列功能，其他各个片区划分为综合服务型片区、特色工业型、历史文化型、生态休闲型等功能。

　　城市更新现状：

　　作为全省面积倒数第二小的城市，中山市的建设用地使用也已接近“天花板”，存量用地改造成为突破土地瓶颈的唯一方式。2012年至今，中山市累计推动实施三旧改造用地总规模为845.3万㎡，完成改造550.2万㎡。

　　最新政策动态：

　　10月15日，中山市更新局开展了《中山市“三旧”改造(城市更新)专项规划(2017-2020)》补充完善工作，挖潜旧厂房改造项目348个，面积约1275公顷；新增符合纳入条件的旧厂房改造项目188个，面积约532公顷，其中纳入后可马上办理“三旧”改造方案的75个，面积约159.8公顷。

惠州城市更新

受深圳影响大

　　惠州市三旧改造的更新方式分为政府实施改造、原产权人自行改造、市场主体实施改造、农村集体土地改造、(政府主导，引入社会资金成片拆迁改造)、(国有企业、资产经营公司、集体企业所持有的土地改造)等六种改造模式。

　　城市更新现状：

　　由于惠州临近深圳，故而其三旧改造在模式上受深圳影响较多。据《惠州市惠城区土地整治规划(2016- 2020)年》(征求意见稿)指出，2020年，惠州闲置土地盘整规模为39.7万㎡。规划期内，全市将规划三旧改造项目将达12个，改造规模120.9万㎡，预计总投资18.14亿。

　　最新政策动态：

　　近日，惠州市自然资源局局组织编制的《惠州市“三旧”改造实施办法(第二次征求意见稿)》(下称《改造办法》)完成修订正式对外公示。

　　《改造办法》明确了“政府主导、规划统筹、产业优先、公益保障、规范有序、多元共赢”的改造原则，将摒弃以往零散、点状的改造形式，划定改造单元推动成片连片、成规模改造的实施。在改造技法上将实施以拆建更新和微改造两种方式相结合。

江门城市更新

土地供给宽松注重市场导向

　　江门市三旧改造在政策导向上注重统筹协调，注重利益共享，推动连片更新改造，注重市场导向机制。同时江门市也将旧改审批权限下放到区，改造方案审批由各区政府组织，提高涉及三旧改造审批效率。

　　城市更新现状：

　　江门市的土地供应相对宽松，2018年江门市区房地产开发用地供应总量达179.3万㎡，相比去年同比增长74.2%，其中商住用地三旧改造供应土地总面积34.5万㎡，占比24.4%。

　　最新政策动态：

　　8月14日，江门市自然资源局发布关于继续执行《江门市城乡规划局江门市发展和改革局江门市财政局关于征收城市基础设施配套费的通知》的通知，江门市城市基础设施配套费的征收范围及对象、征收标准、征收办法、减免事项等有关规定。

肇庆城市更新

工改工不征收地价

　　肇庆市三旧改造政府鼓励各地探索利用社会资金开展三旧改造，在拆迁阶段可通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收(征)地补偿成本从土地出让收入中支付。

　　在工改工项目上，肇庆市采用不征收土地价款的鼓励方式。三旧改造符合城乡规划且改造后不改变用途的工业用地，能提高土地利用率及增加容积率的工改工项目，不增收土地价款。

　　城市更新现状：

　　自2009-2017年末，肇庆市共批准213个三旧改造项目，批准实施面积1516.33万㎡，至今已动工1453.87万㎡，投入资金345亿。通过三旧改造已完成的保障房项目有7个。

　　最新政策动态：

　　近期颁布的《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案(2019-2021年)》 中，肇庆改造目标任务是：计划新增实施改造面积达8000亩，要求到2021年完成改造任务4500万亩。另外，到2021年肇庆还须完成“工改工”改造项目任务面积500亩。

（原标题：谁是旧改王？一文看懂大湾区9城最新城市更新政策）