三季度，市场大环境仍偏紧，长租公寓市场持续受金融去杠杆、行业严苛监管、资本理性收缩几大因素的影响，行业延续整体增速放缓的趋势。市场进入洗牌期，物业资源获取难度加大，在高投入低产出的现状下，各企业基于规模和资源优势进一步两极分化。

　　趋势上来看，行业发展模式呈现由中资产模式向轻、重两端化发展。房企系基于资源优势，重资产项目开始发力，创业系运营商着力布局轻资产模式。而青客作为首家长租公寓赴美 IPO ，或将成为行业未来的一大方向。

　　2019 年接近尾声，经过三季度的角逐，长租公寓市场发生了哪些变化？克而瑞地新引力将奉上《 2019 年第三季度中国长租公寓规模排行榜》，与大家一探究竟。

　　榜单解读

　　三季度，房企系仍然延续今年偏谨慎的风格，整体规模增速放缓，尤其体现在新增拓展规模方面。究其原因，一方面，随着整体融资环境的收紧，加之近期银保监会对房地产信托、海外发债的进一步严控，房企系融资受限。在物业价格和运营成本居高不下的现状下，企业拿房态度趋于谨慎。另一方面，经过各路资本的挖掘，市场优质物业稀缺，获取难度加大。

　　对比上半年房企系长租公寓 TOP20 的开业规模增长情况，三季度新增开业房间量约 2.5 万间，平均每月市场新增房间量约 8000 间，存量储备资源仍保持一定开业转化速度。

　　由开业数据来看，头部企业增速平稳，继续保持领跑优势；第二梯队增长相对较快，如旭辉领寓、朗诗寓、碧桂园碧家国际社区等，三家总计新增体量超 10000 间。其中，以上市为目标的旭辉领寓保持较快增长，新增开业量约 5000 间。

　　关于未来市场增量，由于受房地产土拍自持政策的影响，目前，许多房企手中储备了相当体量的自持类用地，未来这类土地将成为房企系长租公寓增量的一大补充。但由于地产项目开发周期较长，短期内不会大量入市，对市场增量的阶段性影响不大。

　　同时，拥有这类土地资源的房企，未来也将加入长租公寓的阵营，如三季度第一次进入 TOP20 管理规模榜的中海，目前拥有 16 个自持类地块项目，储备量充足；而受开发周期影响，目前仅推出两个自持项目，如8月开业的中海友里上海小昆山店。

　　未来，随着行业格局持续分化，企业发展重心将由中资产模式向轻、重两端发展，具备资源优势的房企将着力于重资产模式。三季度来看，房企系重资产项目开始发力，优质项目相继入市，如龙湖冠寓上海顾村公园店、朗诗南京天隆寺店、上海保利N+熙悦青年社区等。模式方面，有公开市场拿地自建，通过收购资产进行改造，以及自持类用地自建。

　　在当前行业背景下，房企系的发展重心由追求规模增长，转向稳经营、提质量。万科、龙湖均在中报节点针对长租公寓业务提出：提升项目开业效率与经营质量。万科更将提升租赁住宅品牌影响力作为租赁住宅业务的基本盘。龙湖冠寓披露，预计明年将实现盈利。

　　榜单解读

　　三季度，相较房企系，创业系运营商仍保持较高增长，尤其体现在头部企业上，仍处于较为激进的扩张状态。从开业数据来看，乐乎自 2019 年 4 月推出友朋创新轻加盟公寓品牌，效仿印度 OYO 模式实现快速规模扩张、房源成倍增长，成为三季度开业规模 TOP1 。其中，有朋创新轻加盟品牌的规模占比达到50%，成为乐乎规模快速增长的主要来源。

　　究其原因，规模大小是决定资本是否青睐的一个重要指标，资本理性助力使乐乎、窝趣、魔方着力发展轻资产模式。凭借轻资产托管模式，窝趣也在 2019 年第三季度实现了开业规模的提升。

　　在创业系运营商阵营内，头部企业对于资源的虹吸效应成趋势。在长租公寓股权融资热度下降的现状下， 9 月城家公寓获得 3 亿美元融资，成为集中式长租公寓单次融资金额最高的一笔。

　　城市布局方面，企业出于盈利、聚焦的考虑，从广撒网模式转型为聚焦核心城市。创业系运营商TOP10的布局聚焦于长三角区域的上海、杭州、南京和苏州，珠三角区域的深圳和广州。两大区域布局项目体量分别占整体规模的59%、24%。

　　其中，上海作为租赁核心城市，成为创业系运营商TOP10的布局重心。截至三季度，创业系运营商TOP10布局于上海的项目体量占整体规模的49%，其次为广州(14%)、北京(12%)、深圳(10%)。此外，中部枢纽型城市武汉，西部门户城市成都，也备受运营商青睐。

　　魔方集团重点聚焦四大核心战场：北京、上海 、深圳与杭州。V 领地持续选择深耕上海，目前， V 领地在上海的开业门店量已成为上海区域创业系运营商规模第一。

　　细分市场方面，继白领公寓之后，蓝领市场值得关注。创业系运营商 TOP10 阵营内，已有安歆集团、魔方、中富旅居布局蓝领公寓，并有成熟的产品线切入细分领域。整体上看，蓝领市场不仅需求大，竞争少，政策积极鼓励，未来也可能逐步打开市场，步入规模化发展阶段。

　　但长租公寓前行之路，仍然任重而道远。(来源：地新引力)