科学城等过去几乎无新货的板块将“重出江湖”

　　“十一”黄金周已经过去，在爽约的“金九”之后，广州楼市的“银十”似乎仍是成色不足。广州中原研究发展部的调研数据显示，国庆期间广州楼市推出超2200套新货，较去年同期上升17%；整体去化率五六成，略优于今年下半年的平均去化水平。

　　不过，仅凭国庆假期的表现，是否就能预判这个“银十”成色不足？未来广州楼价走势如何？买家入市的指标价是多少？三大悬念还在后头。

　　悬念1

　　这个“银十”收成是好是坏？

　　倘若与大多数国庆黄金周相比，今年实在算不上特别出色。不过，广州中原研究发展部的相关负责人表示，它还是比去年同期略胜一筹。

　　去化五六成增城提供近半新货

　　据统计，今年国庆期间，增城、番禺及花都的推新力度较大，其中增城新货1023套，花都470套，番禺350套。

　　增城提供了全市46%的新推货量，此前拍出的大量地块今年陆续进入项目推售阶段，部分板块形成多盘抢客态势，如朱村、永和、石滩等，均有3个以上的项目在售；竞争最激烈的朱村板块，“同台对垒”的项目更多达8个。

　　近年主要依靠个别大盘支撑区域市场的花都、番禺黄金周期间迎来推货潮，相比过去楼盘单一、价格单一的情况，今年这两区楼盘的价格、需求梯度更加明显。以花都为例，选地铁通勤中高端楼盘的，可留意单价2.85万元以上的花都湖板块；接受“公交接驳地铁”通勤的，可选择单价2.2万元起的汽车城板块；预算有限的“上车族”可选择单价1.6万元起的狮岭板块。部分定价合理的推新项目获得较高去化，部分楼盘推出的特价房、延长首付缴交期限等方式均有效地刺激了成交。

　　“今年黄金周比下半年的平均水平要好。”广州中原地产项目部总经理黄韬表示。

　　近30个新盘上市

　　“后十一”更有看头

　　国庆黄金周后，广州楼市一轮更大的行情正在到来。据不完全统计，广州将有近30个新盘在年底前推出市场，亮点颇多。其中，白云区将有6个全新盘亮相，为各区之首。其余新盘比较分散，适合不同区域的买家。

　　之前说了很久却一直没有动静的南沙灵山岛尖，接下来将有4个新盘有动作。最快“试水”的将是金科·博翠明珠，据现场销售人员的说法，这个楼面地价13734元/平方米的楼盘，未来售价在3.5万元/平方米左右。

　　久未有新盘入市的黄埔科学城板块，将有不止一个新盘亮相，且大部分为地铁盘， 地铁6号线香雪站旁的品秀·星樾，暹岗站、苏元站旁的大壮名城等，都颇有看头。

　　新盘不多的番禺华南板块，位于陈头岗车辆段上盖、由两大品牌国企越秀集团和广州地铁携手开发的品秀·星瀚预计在年底前开盘，首批将推售84-115平方米的平层三房及四房，建议刚需买家留意。

　　“银十”未落幕

　　后面还有戏

　　“目前，开发商的心态很微妙，现在推出市场的多半是2017年拿到的成本较高的土地，不少开发商此前的心态是先拖一拖、建慢一点，但丑妇仍需见家翁，这批货还是会在年底前推出，这可能也是今年年底为何这么多新盘的原因之一。”广州房协专家委员邓浩志说。

　　黄韬同样认为，在前期成交不理想的情况下，从10月中旬开始开发商将会加快推盘步伐、加大优惠力度，推动成交量的上升。新货充足，只要价格合适，10月中下旬还是有可能扩大成交，为“银十”带来好收成。

　　悬念2

　　楼价筑底没？ 还会降价吗？

　　在供应量大增的前提下，广州楼价会否下调？阶段性底部在哪？

　　货多价笋是主基调

　　邓浩志认为，考虑到很多人选择在国庆期间出游，所以很多开发商要么选择在9月份提前开盘，要么将推货节点放在了国庆后，今年做活动吸引人气的楼盘不少，但真正大力度降价促销的楼盘不算多，“接下来直至年底价格或会更加优惠”。

　　年底前或将再降5%

　　优惠幅度总体会有多大？黄韬和邓浩志均认为，就整体市场而言，年底的楼价可能会比现在多优惠5%。

　　“我预判到年底前广州楼价还是以跌为主，开发商还会继续以价换量，随着年底资金紧张程度的增加，还会继续降价，阶段性低点可能出现在明年春节前。”黄韬说，“从去年年中至今，广州楼价大约跌了10%，到年底的最大跌幅可能是15%。”

　　邓浩志将广州现在的楼价与今年最高点的三四月份作了比较，“如今的楼价比今年高点低了约5%，外围部分板块可能会降了约10%，到年底可能还会降5%——当然，这只是个平均数，中心城区楼盘或者手上有钱的开发商可能不会降价或者只降一点点，而条件差一点的楼盘降20%也不奇怪。”

　　降价是资金紧缺推动

　　“这一轮降价主要是被资金紧缺所推动。很多开发商今年的任务完成得并不理想，年底前既要冲任务，又要大笔结算，需要大量资金，因此开发商才会努力促销，如果开发商资金回笼得差不多了，可能就会收回优惠。”黄韬说。

　　邓浩志也有类似的看法：“现在不少开发商的借贷额度已经基本用完，如果要短期拆借，利率可能高达15%，要借这么高利率的贷款，还不如降价15%卖出去迅速回笼资金。有些企业的借贷成本不用那么高，促销肯定就不会那么厉害。”

　　邓浩志认为，如果光从库存量来分析，这轮优惠不会持续太长时间。“目前广州楼市的库存量大致能卖9个月，从近年的人口增长和经济增长数据来看，广州楼市还是有一批稳定的买家，因此在渡过年底的资金难关后，开发商就很难再有迫切的降价动力。”

　　悬念3

　　买家出手的指标价是什么？

　　对消费者而言，买房毕竟是买个盘而不是买大市，那么买家出手的指标价是什么？

　　云策中国总经理吴耀华结合节后首次土地拍卖表示，首先要分析大市的基本面，节后拍出的增城朱村地块虽然不算特别热，但也有四家企业多轮叫价，说明发展商对后市仍然有信心。

　　其次，增城核心区域刚需产品的市场价在2万元/平方米左右，这大致也是这次拍卖的土地未来的成本价，它的拍出可以看作是对广州楼价，尤其是刚需、刚改楼价的底部支撑，甚至可将其称为“定海神针”。

　　吴耀华认为，对于刚需买家，有两个标志性价格非常值得关注。目前在广州，有地铁概念的刚需物业，若售价低于1.8万元/平方米，非地铁盘售价低于1.5万元/平方米，就是很笋的价格，刚需买家可大胆购买。豪宅或改善型住宅、商业类公寓，目前暂未找到新的价格支撑点，买家只能观察前20强房企的出招，只有某几个指标盘降价出量获得市场认可后，新的价格体系才能呈现。

　　黄韬表示，消费者可以根据楼盘的相对价格来观察可以入手的指标价，如果一个楼盘之前并非虚高定价，且现在降价15%的，那基本上可以判定它是阶段性的底部价，值得入手。但他同时提醒，这样的价格判定只适合于刚需买家，对投资客来说，房地产的利润率会和其他投资品趋同，暴利时代已然过去。