星河湾广州项目拿地27年仍“龟速”开发，300亿负债悬顶销售额10年原地踏步。

　　“星河湾迈入4.0时代，目标是‘打造全行业最高人居标准’。”2019年初，星河湾集团董事长黄文仔在公司年会上显得意气风发。

　　对外宣称“舍得”理念的星河湾，曾在打造精品豪宅上不惜成本。不过，近年来，随着其鄂尔多斯、上海、太原等地的项目相继被曝出违规操作、质量危机等，公司口碑在市场上大打折扣。

　　长江商报记者采访中了解到，早在2009年，星河湾的销售额便已达到130亿元，然而十年过去，星河湾2018年的销售金额仅为139.2亿元，几乎原地踏步。

　　规模增长迟滞背后，星河湾地产项目的开发、销售周期被拉长。其中最为典型的是位于广州的星河湾半岛五、六期，项目早在1992年拿地，土地楼面价实际低至69元/平方米，目前仍在开发建设中。

　　近日，长江商报记者实地走访位于广州市番禺区南村沙滘岛东端的星河湾半岛，销售人员介绍称，目前在售四期大户型产品，均价在85000-95000元/平方米，如果是东边的望江高层，价格接近100000元/平方米。

　　“慢周期”运转的同时，星河湾鲜少在公开市场拿地，一度被质疑可持续开发存疑。不过，今年6月，由星河湾操盘的广州萝峰村旧改项目开始动迁。此外，其还在广州、深圳等城市洽谈且达成初步意向多个旧改项目。

　　沉寂多年的“豪宅专家”星河湾集团又开始活跃起来。针对公司的规模增长、融资情况、项目开发进度以及旧改布局等问题，长江商报记者多次致函星河湾集团，截至发稿，对方未予回应。

　　销售额10年增长9亿元

　　近日，星河湾集团的核心地产业务平台——海怡地产发布了公司债券半年度报告。

　　报告显示，截至6月30日，海怡地产剩余可售项目规模为128.22万平方米。预计2019年回款126亿元，保守为105亿元。从区域分布看，海怡地产于一、二线城市截至2019年6月末可售面积占比分别为14.40%和 46.31%，剩余39.29%全部为汕尾星河湾。

　　其中，就单个项目的可售货值而言，可售货值最高的是汕尾星河湾项目，尚余可售货值为81.86亿元；其次为沈阳星河湾项目，尚余可售货值合计为43.44亿元。海怡地产表示，受地方经济以及项目本身产品特点等因素的制约，该项目可能面临一定的去化压力，进而可能对公司的盈利能力产生一定影响。

　　而在克而瑞的2019年上半年房地产企业销售排行榜中，星河湾以95.1亿元的操盘金额位列第96位。如此看来，上半年已完成全年目标的大半，不过根据披露，2019 年下半年，海怡地产可售的存货相对往年少，主要推售尾盘旧货，新盘开售预计集中在2020年。

　　事实上，根据第三方研究机构的统计数据，早在2009年，星河湾的销售额便达到130亿元，位列当年中国房地产企业住宅销售排行榜的第20名。

　　令人惋惜的是，此后十年，星河湾规模增长迟滞。直到2018年，在克而瑞发布的房地产企业销售金额TOP200榜单中，星河湾的流量销售金额仍仅为139.2亿元，已滑落至129位。

　　如今，随着行业丛林法则日益显现，粤派房企中，“碧万恒”在2018年冲进5000亿俱乐部，富力、雅居乐等迈入千亿阵营，越秀、时代中国等则提出要冲击“千亿”目标。精雕细琢的“慢周转”模式，让星河湾在“百亿”阵营原地踏步十余年，规模掉队已成不争事实。

　　拿地27年仍未开发完毕

　　此前有媒体报道称，到2017年底，星河湾位于广州市番禺区的海怡半岛花园项目(推广名为“广州星河湾半岛”)五、六期早在1992年拿地，位于上海市闵行区的上海星河湾项目三期早在2004年拿地，目前均未开发销售。

　　其中，星河湾半岛项目五期和六期项目占地面积12.18万平方米，用地性质为住宅，可售面积约31.9万平方米，土地楼面价实际低至69元/平方米。

　　时至今日，上述项目进展情况如何？9月24日，长江商报记者实地走访了位于广州市番禺区南村沙滘岛东端的星河湾半岛，在项目营销中心，销售人员热情介绍称，目前在售的均是大户型产品，精装交付，均价在85000-95000元/平方米，如果是东边的望江高层，价格接近100000元/平方米。

　　“一期、二期、三期均已售罄，目前在售的是四期，这边是未来要开发的五期的规划用地。”销售人员指着沙盘对记者说道。随后，记者围绕项目探访观察到，销售人员所指的规划用地被道路和围墙与前四期分隔开，其中位于半岛东南方向的一处工地则正在施工建设中，记者现场看到名称为“广州海怡半岛花园公建7栋”的项目，目前刚建出地面高度。记者查询广州市住建局官网了解到，项目在今年6月19日才领取施工许可证。

　　同时，位于上海市闵行区的星河湾三期，项目地块在2004年底便出让确权，星河湾集团通过收购项目公司股权的方式，取得了该项目的开发权益。而上海市规划和自然资源局官网显示，直到今年2月，“新建上海星河湾三期商品住宅项目”才陆续取得建设工程规划许可证。

　　针对上海星河湾项目拿地多年仍未完成开发销售，上海市闵行区规划和土地管理局一位人士曾在回复媒体时称：“上海星河湾项目的全部地块应该是在同一个出让合同内，项目公司采取了分期开发的方式。”

　　市场观察人士表示，虽然星河湾手握北上广等一线城市的低地价成本项目，但“慢周转”的开发模式也潜藏风险，多年来，公司规模掉队严重，且土地储备不足影响公司可持续发展。

　　押注旧改资金压力攀升

　　房地产史册上，“星河湾神话”是难以回避的一笔。公开信息显示，1995年创建于广州的宏宇集团是星河湾的前身，2001年推出第一个高端住宅项目广州星河湾，随后，星河湾先后进军北京和上海，在豪宅江湖打下一片天地。

　　然而，盛极之下，星河湾的辉煌时代一去不返。根据此前媒体报道，公司位于上海、鄂尔多斯、太原、沈阳等地的项目多次被曝出违规操作、质量危机等。

　　其中，2010年，星河湾鄂尔多斯项目被曝涉嫌违法占地，无证开工、占用保障房供地指标、违规批建高尔夫球场等。鄂尔多斯市东胜区国土资源局先后两次向星河湾下达《责令停止违法行为通知书》。到2011年9月7日，开盘推出1900套房源的鄂尔多斯星河湾项目遭遇冷场，截至2011年末，认购套数仅一成左右。

　　同时，2011年，上海星河湾被媒体曝出用的黑檀木不是实木而是贴皮，室内门窗采用意大利原装进口品牌ALUK，只是用的配件。2012年，星河湾位于太原的项目，也出现精装修危机。彼时，独立财经评论人姜志刚近一个星期内多次进入太原星河湾实地调查。据他实地整理，太原星河湾存在的精装修问题，总计41处。

　　多个项目折戟后，近年来，星河湾变得异常低调。直到今年1月，星河湾集团董事长黄文仔在公司年会上提出，星河湾昂首迈入4.0时代，目标是“打造全行业最高人居标准”。

　　据了解，号称挺进4.0时代的星河湾，将在汕尾项目和广州半岛项目推广4.0标准的开发建设品质管控，其具体成效如何，仍留待时间去检验。

　　在规模掉队且公开市场土地难觅的情况下，星河湾将战场转向了旧改。

　　据了解，由星河湾操盘的广州萝峰村旧改项目，已于6月开始动迁。这个旧改项目范围内总用地面积79.44公顷，建筑面积236.53万平方米，改造成本需62.77亿元。

　　此外，星河湾集团还在广州、深圳等城市洽谈且达成初步意向多个旧改项目。不过，在分析人士看来，操盘旧改并非易事，旧改时间周期长，财务成本高，涉及多方利益博弈，容易陷入僵持阶段。

　　如今，旧改能否带领星河湾重拾昔日荣光尚未可知，不过，其当前面临的融资环境却是不容乐观。据了解，海怡地产作为星河湾集团的核心地产业务平台，截至目前，已经发行16海怡01、18海怡01、18海怡02等多笔公司债券补充融资。

　　其中，16海怡01债券规模为15亿元，初始利率6.49%，在今年3月份的回售日内，公司重置该笔债券的利率，上调181个基点，年利率升为7.80%，不过仍有债券投资者执行回售选择权，回售金额4.06亿元，目前，这笔债券存续余额约为10.94亿元。

　　而18海怡01、18海怡02债券余额分别为13.80亿元和6.50亿元，募集资金均用于偿还公司有息债务。

　　截至报告期末，海怡地产总负债较上年同期增长3.07%至302.22亿元，借款总额同比增长4.06%至86.35亿元。同时，公司的其他应收账款账面价值为46.03亿元，其中非经营性其他应收款28.61亿元，占净资产的比例为25.80%，占比较大。

　　对此，海怡地产坦言，非经营其他应收款主要为公司与关联方之间的资金统一调拨发生的往来。本次债券存续期内，若上述关联方因经营不善导致资金周转困难，可能会对公司的资金状况造成不利影响。

　　位于广州市番禺区南村沙滘岛东端的星河湾半岛。

（文章来源：长江商报）