近年来，北京写字楼市场核心商务区供应趋紧，而奥体、望京等非核心商务区则迅速成熟，有效承接了来自核心商务区的溢出需求。

　　其中，扩租、增设点是最主要的租赁活动类型，占非核心商务区近三年新租面积的近半。从行业看，TMT(科技/新媒体/电信)是外溢需求的代表。而从区域看，望京成为受益最大的非核心商务区，承接了来自中关村、中央商务区、燕莎的外溢需求。

　　据世邦魏理仕发布的北京甲级写字楼市场报告显示，驱动北京租赁需求外溢的最重要因素是非核心商务区提供比核心商务区更充裕的高品质办公空间，其甲级写字楼存量在全市占比从三年前的9%上升至如今的31%。过去三年间，非核心商务区新建甲级写字楼以其高端的硬件标准，为追求品质的租户提供了更多选择。

　　展望未来三年，北京甲级写字楼市场将维持“供给驱动需求”的特点。中短期内，中央商务区大体量新增供应入市将释放坚守核心商务区租户的升级需求。但长期看，整体核心商务区甲级办公空间仍供不应求。

　　非核心商务区中，奥体和望京将步入或接近新增供应高峰的尾声，丽泽和通州成为少数有集中新增供应量入市的新兴商务区，将承接未来大部分外溢需求。而部分成本导向型租户将进一步外溢至更外围的商务园区，除了租金，商务园还能为符合产业导向的企业提供税收优惠。在地铁开发外延之下，商务园区将为写字楼市场提供广阔腹地。

　　世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天表示：“未来，随着北京地铁开发重心的南移，南部非核心商务区和商务园区的发展红利将逐步显现，其中丽泽的潜力最为突出。除了地铁，大兴国际机场、环球影城等即将投入使用的项目，也将促进丽泽、通州等新兴商务区和丰台科技园、亦庄等商务园区的发展。”