进入7月传统的市场淡季，杭州二手房市场的成交行情出现了阶段性的回落。不过，由于今年是杭州小学“公民同招”的第一年，学区房的热度不减。据杭州我爱我家数据研究院的数据，部分热门学区房的价格已重回去年高点。

　　与此同时，进入下半年的杭州二手房市场供应量充足。截至7月底，杭州二手房挂牌量已突破8万套。浙江中原地产首席分析师荆海燕预计，以目前的新增房源挂牌速度来看，年底杭州二手房挂牌量应该会突破10万套。另一方面，今年下半年还有几十个新楼盘交付，这显然会在一定程度上压缩二手房市场。因此，“成交量下滑已成定局”。不过，业内人士普遍认为，这对于购房者来说是好事，意味着接下来“捡漏”的机会越来越多。

　　学区房“淡季”仍成交活跃

　　经历过2018年下半年的观望，杭州二手房市场累积的购房需求在今年上半年得到释放。我爱我家杭州研究院数据显示，2019年上半年，杭州全市共成交4.14万套二手房。其中，3月份的成交量迅速冲高到8767套，之后4、5月份小幅回落。上半年的成交量虽低于往年同期水平，但环比2018年下半年的2.57万套，成交涨幅仍高达61%。

　　6月开始，由于受“网红”新盘入市和梅雨季的影响，尽管二手房挂牌量持续提升，但7952套的成交量环比5月下降了9%。进入7月，杭州二手房市场行情更是出现了阶段性回落，呈现明显的“量升价跌”态势：从挂牌量来看，透明售房网数据显示，截至7月29日，杭州市区挂牌量已达到83607套，而6月为7.7万套；成交量方面，浙江中原研究院数据显示，7月前3周，杭州市区(不含临安)二手房签约量均在1700套左右，预计大概率不会超过6月的成交量。

　　另一方面，诸葛找房数据显示，杭州二手房市场挂牌均价下调比较明显：6月份的杭州二手房挂牌均价在3.52万元/平方米，环比5月份下调了2.2%，较去年8月份最高值下降了约3600元/平方米。尽管目前还没有7月份数据，但《华夏时报》记者注意到，随着房源量的增多，杭州一些中介开始频频发出“急售”、“捡漏”的房源信息，而杭州本地媒体近期也报道称“最近二手房市场出现了一批急售房源”，“急卖的特价房源最近明显增多”。

　　对此，记者从一些杭州业内人士那里了解到，这样的情况的确存在，只是还谈不上普遍。

　　“没看到有一批，个别还是有的，没有那么多急售房源。”杭州我爱我家品牌总监周包军向记者强调，根据杭州我爱我家监测到的情况，杭州二手房市场“基本面是稳定的”。荆海燕也告诉记者，就其了解的情况来看，急卖的房源肯定有，但是量多少，不太清楚。同时，降价与否，也要与同小区成交物业的价格进行对比，可能“只是调整到了正常的价格”。一位杭州链家的工作人员也向记者坦言，其手中确实有几套降价房源，但实际上“价格算不上多优惠，只是相比之前要合理了”。

　　值得注意的是，尽管整体行情惨淡，但杭州二手学区房依然成交活跃。记者从透明售房网旗下二手房平台“好找房”发布的二手房周报数据来看，整个7月份，中大文锦苑、星洲花园、景冉佳园等热门学区房，均登上成交量排行榜前十位。

　　以中大文锦苑为例。作为杭州炙手可热的学军小学本部学区房，也是区域内较为稀缺的次新二手房。但因户型普遍在100平方米以上，总价偏高，成交量一直偏低。不过在7月第一周，中大文锦苑即成交了4套房源，签约均价在7.5万元/平方米。值得注意的是，中大文锦苑在3月份的签约均价为60089元/平方米。

　　荆海燕分析认为，今年是杭州小学“公民同招”的第一年，对学区房的影响肯定是存在的。不少对孩子考上民办学校没有把握的家长，开始提前准备买学区房。其透露，最近长寿桥小学和学军小学都让家长签署了一份关于“六年内不得转卖、出租学区房”的承诺书，即孩子在这两所学校上学期间，家长不得转卖、出租孩子户口所在学区房，否则将被视为自愿转学至所住学区上学。而在此之前，学校对学区房的要求仅为同一套房子6年内只能拥有一个学籍。“学校这一措施也将减少市场上部分学区房的数量，会造成一定的刺激作用，未来学区房的价格或许还将走高。”荆海燕直言。

　　下半年二手房市场“凉凉大概率”

　　结合当前的市场表现，对于杭州二手房市场的下半年走势，多位市场分析人士并不乐观。

　　周包军预计，“去年累积的购房需求已经过一定阶段消耗，下半年成交可能会进一步回落，特别是第三季度。”中国指数研究院浙江分院院长高院生更是坦言，“凉凉大概率”。

　　浙江中原董事总经理朱凌透露，7.22-7.28这周杭州二手房市场净增房源量超过1500套。与上半年平均水平相比，提速超过50%，这或许将成为下半年的常态。荆海燕则判断，以目前的新增房源挂牌速度来看，年底杭州二手房挂牌量应该会突破10万套。另一方面，今年下半年还有几十个新楼盘交付，这显然会在一定程度上压缩二手房市场。因此，“成交量下滑已成定局”。

　　据杭州我爱我家研究院发布的2019楼市半年报，今年杭州的新房供应总量在1000万平方米左右，而上半年市区(不含富阳、临安)的新房新增供应不到350万平方米，这意味着新房还有65%的量可能会在下半年集中上市。因此，该报告指出，“下半年二手房应该没有涨价的动力，价格平稳，甚至小幅下行，是大概率趋势。”

　　荆海燕同时强调，从7月份杭州开始实行的限地价限房价“双限政策”也将会对二手房市场产生显著影响：一方面影响到买卖双方的房价预期，另一方面倒挂区域内的二手房价也将面临调整压力。也就是说，“二手房市场房价会逐步根据新房市场做调整，也会更趋于理性”。

　　与荆海燕观点相似，杭州双赢机构总经理章惠芳也表示，“在新房被限价的行情下，二手房市场看涨的可能性微乎其微。”其认为，就目前来说，价格明显松动的二手房房源可能还是个例，不过到了下半年，在挂牌量持续上涨的情况下，成交量若仍然保持现在的状态或下滑，那么价格松动的范围将会扩大。

　　与此同时，随着挂牌量的增加，对于购房者来说也有了更多选择。章惠芳认为，土地一级市场的价格传导，最终将直接或间接传递到二手房市场。“限房价、限地价”的土拍新政下，或会放缓一部分购房者的置业脚步。部分购房者的预期会从此前的“突破限价”转向近两年房价不会松动，因此不会急于购房，而会再等待更合适的机会“上车”。