属于粤港澳大湾区九城之一，“不受限”的肇庆一直很“低调”。在粤港澳大湾区规划纲要出台以后，大湾区多个城市顺势而动，房价随着市场热度上涨。然而，在此前与肇庆处于同一水平的中山跨过万元大关，均价达到1.2万~1.3万元后，“不受限”的肇庆却有房价下跌之势，成为大湾区房价“洼地”。

　　肇庆市房地产业务管理信息系统显示，5月份端州区住宅成交1240套，成交均价为11447.78元/平方米；高要区成交303套，成交均价为8672.94元/平方米；高新区成交523套，成交均价为9923.4元/平方米；鼎湖区成交926套，成交均价为9528.59元/平方米；四会市成交1079套，成交均价为9210.04元/平方米，均价均未超过万元大关。

　　为了吸引购房者，开发商各出奇招。近日，记者走访了肇庆端州区、高要区、四会市、鼎湖区、肇庆新区等多个楼盘，发现肇庆楼市仍有销售称之变相“首付贷”，更有楼盘以虚报高价再通过折扣、抵价将房价降到备案价格等手段来促进成交。

　　首付分期实为变相“首付贷”

　　近日，《中国经营报》记者在走访肇庆楼市时发现，不少楼盘均可以进行“首付分期”，然而，不同的楼盘做法有所差异，这当中也包括变相“首付贷”。

　　记者以购房者的身份在肇庆市端州区西城区的光大·锦绣山河走访时了解到，一套总价为65万元的住宅，首付三成为19万元。当记者表示一时间拿不出19万元时，销售人员建议记者做首付分期。先交一成首付，剩下两成在两年内分四期还清，年利率为10%。“这笔钱相当于我们公司借给你的，跟银行无关，只需要跟我们公司的金融部门签订一个借款协议即可。”该销售人员表示。

　　在高要区一楼盘，记者同样发现首付分期的存在。据了解，该项目首付可在一年内分三期付清，且不收取任何利息。此外，该楼盘销售人员提醒记者，银行流水要“做够”，若银行流水不够，建议记者去做一个“假的”流水，“我们也不想作假，但我们不能保证银行审批可以通过，所以希望客户尽量提供真实的流水。”

　　此外，记者还发现，位于大旺的某楼盘也存在首付分期。该项目中介人员向记者表示，首付只需缴纳5万元，剩下的款项在交楼前两个月付完即可。

　　公寓市场同样存在首付分期，在四会的嘉宏国际中心记者以购房者的身份咨询了一套71平方米的公寓，得知总价为64万多元，折后价为61万多元。按照规定，公寓需要付五成首付。销售人员表示，该楼盘首付也可以做分期，即先付两成首付，剩下三成需要跟第三方公司签两年的“消费贷”合同，每个月还款7000元，但不能提前还款，若提前还款也算违约。

　　值得注意的是，该销售人员提醒记者，若用首付分期的方式购房，只能按照原价购买，不能享受折扣优惠。

　　对此，财经评论员严跃进指出，“出现这些情况的原因可能是房企去库存压力大，通过首付分期贷款等诱导性的做法让购房者来入市，进而实现成交。”

　　此外，严跃进表示，房屋买卖因为价格高，更需要规范，尤其是在一房一价的政策上，应加上“备案价等于认购价”等条款。

　　房地产专家韩世同表示，银行一般不会支持首付分期、贷款等行为，因为这会提高购房者的还款压力，存在断供的风险。

　　折扣背后的“套路”

　　除了变相首付贷，记者走访发现，不少楼盘都有或多或少的优惠活动，有些楼盘各种折扣下来甚至减了将近10万元。然而，有的楼盘在看似力度很大的折扣背后，隐藏着开发商以所谓“低价”吸引消费者的“套路”。

　　上述光大·锦绣山河的销售人员表示，记者看上的那套住宅的原总价为73.78万元，但他们现在做活动有优惠，除了2万元抵8万元的优惠外，还有不少的折扣，折后总价为65万元，减少了8万元不止。

　　然而，记者在肇庆房地产业务管理信息系统上查询发现，该套住宅的备案价格为7500元/平方米左右，总价为66万元，这也表明折扣价仅仅比实际成交价格少1万元，而非销售人员所说的优惠了8万元。

　　据了解，中梁壹号院是中梁地产进入肇庆的第一个项目。该楼盘的销售人员告诉记者，目前销售单价为8800元/平方米左右，折后的价格减少2万元。“我们原本的单价是1万元以上的。”该销售人员表示。

　　在各种“套路”之下，也有不少开发商为了揽客开出不少的优惠条件。

　　位于肇庆新区的保利花园二期，记者咨询了一套三房住宅，销售人员告诉记者，该套住宅的原总价98万元，记者在肇庆市房地产业务管理信息系统上查询发现该套住宅的备案总价为99万元，与销售人员所言相差不大，该套房折后总价为89万元，比原总价减少了9万元。

　　除此之外，其他楼盘也有或多或少的优惠活动。

　　此外，记者注意到，现在肇庆大部分楼盘的实际销售价格均在8000元~9000元/平方米左右，然而，有的楼盘的备案价格却远超出其实际销售价格。

　　记者查询发现，四会嘉宏国际中心目前正在预售的1栋商务公寓的备案价格为12180元/平方米，而尚未开售的2栋备案价格达到了33736元/平方米，远远高于肇庆市整体的房价标准。

　　中梁壹号院在肇庆房地产业务管理信息系统上的项目名称为“端州馨园”，记者查询发现，该项目的备案价已经达到了17100元/平方米，然而，目前中梁壹号院的销售价格仅在9000元/平方米左右。

　　严跃进表示，“一般楼盘备案价过高，往往是房企担心后续价格被管控，所以会主动报高，然而实际交易情况受市场的影响并未达到那么高的价格。”

　　房企抢占布局

　　记者在走访肇庆楼市的过程中，不少本地居民均表示，近两三年肇庆的房价已经翻了一倍。

　　肇庆市民陈小姐(化名)告诉记者，其两年前在大旺买了房，当时的价格尚未达到5000元/平方米，然而两年时间过去，大旺的房价已经达到甚至超过9000元/平方米。

　　易居百城房价数据显示，2016年开始，肇庆房价首破了7000元/平方米，到2017年肇庆房价在7000元/平方米~8000元/平方米左右徘徊，而从2018年开始，直接突破万元大关。然而，根据易居房价数据，从2019年开始，肇庆房价普遍降到8000元/平方米的水平，直到目前尚未有明显上涨。

　　根据国务院2008年发布的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》，2012年，肇庆市政府出台了《广东肇庆新区发展总体规划(2012-2030年)》，规划成立肇庆新区，同年10月底，肇庆新区挂牌成立。据了解，肇庆市政府将肇庆新区定位为国家低碳绿色发展示范区、珠三角健康宜居理想城市、肇庆市行政文化中心等。在政策的风口上，各大房企纷纷在肇庆拿地布局。

　　在各大房企中，保利是最早的一批。

　　2014年，在肇庆新区开发建设之际，保利在肇庆新区核心位置一举拿下了四块地，在此建成了保利花园、保利和悦湖畔、保利商务中心等项目。2017年，保利集团还在肇庆市高新区投资100亿元建设全国首个军民融合产业小镇。

　　2017年10月底，保利以6.3亿元的价格，竞得肇庆新区西路以东，景观大道以北，中心环路以西，规划24米道路以南的XQ-ZZ2801-A号地块。

　　除了保利以外，中海、恒大、碧桂园等品牌房企也纷纷进入肇庆新区，拿地布局。

　　此外，肇庆目前的核心区域端州也颇受各大房企的青睐。

　　2018年5月，中梁以9.76亿元拍下了端州区151区学院路东侧地段的DZ2018-07地块，成为当年的地王。而在今年5月14日，阳光城以19.8亿元的价格竞得端州区规划108区蓝塘中路南侧地段的DZ2019-04地块，打破了中梁2018年的成交纪录，成为今年的地王。

　　韩世同表示，“各大品牌房企纷纷入驻肇庆说明该区域已经受到各大开发商的重视，对该区域的发展有一定的带动作用。但由于肇庆处于大湾区的边缘区域，因此这种联动效应没有那么明显。”

　　然而，记者注意到，在肇庆市房地产业务管理信息系统上，中梁壹号院大部分房源均显示“在建抵押”状态。该项目的工作人员告诉记者，中梁在2018年以楼面价6500元/平方米左右的高价拍下了该项目地块，开发建设中梁进入肇庆市场的第一个项目，想要打响品牌，因此出售的价格并不高。

　　此外，记者发现，鸿益幸福湖畔、宝能城等项目均有不少在建抵押状态的房源。

　　对此，严跃进表示，“在建抵押”其实是房企将房屋抵押给银行进行了融资。在这种情况下，理论上只要银行同意房企销售，依然可以正常交易。但要注意开发商后续资金断裂，此类住房面临的法律纠纷。

（文章来源：中国经营网）