北京楼市已经连续低迷18个月。

　　盛夏来临之际，一位一年多没见的长辈突然约记者见面，声称“需要点帮助”。带着疑惑赴约后发现，这位长辈只是要咨询换房事宜。这事儿发生在别人身上并不奇怪，因为在北京楼市已经连续低迷18个月后，此时置业并不需要迟疑。

　　但记者的这位长辈不一样，在北京工作多年的他曾坚称“在北京不需要买房”，一是房价高不可攀；二是租房已经可以满足需求；三是他在老家有房数套，且并不打算在京养老。这次产生在北京买房的想法，一是缘于其老家房价已经水涨船高，北京房价却一直备受压抑，换房正当时；二是孩子提出未来要到北京工作生活的要求。

　　把二线城市房子卖掉后在一线城市置业的逆向置业者越来越多，其背后折射出一个现象，全国楼市已经进入以换房需求为主的改善时代，北京尤为吸引这些换房置业者。据中原地产研究中心统计，今年上半年，北京新建商品住宅(共有产权房等保障性住房除外)总计成交1.6万套，同比上涨103%。

　　“今年上半年，在限价政策之下，千万元量级以上住宅相对比较抢手，这类房产几乎都被改善型置业用户买走。”有业内人士向本报记者表示，卖掉二手房而转向新房市场的购房比例正大幅提升。

　　上半年新房成交1.6万套

　　“北京今年上半年新房(新建商品住宅)成交1.6万套，二手住宅成交7.2万套。新房成交同比大涨，二手住宅成交却迎来新低。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，从上半年北京楼市走势来看，整体呈现“前高后低”式波动。

　　今年上半年对北京来说比较特殊，自2017年6月份限竞房入市以来，限竞房在北京新建商品住宅市场中所占比重越来越大，纯新商品住宅比重持续走低。从供应角度来看，有业内人士称，限竞房和纯商品住宅供应比例是10:1。两者的区别是，限竞房是政策性商品住宅，限价基础上有限售的限制，一般买到后需要持有8年-10年，在此期间不能随意转卖，但纯商品住宅并无此限制。

　　据张大伟透露，今年上半年成交的1.6万套新房中，限竞房将近9000套，剩下的7000套则为纯新商品住宅。去化率较高的限竞房多集中于丰台、大兴、朝阳和石景山区，且多数是高端项目，包括佑安府、泰禾北京院子等。纯新商品住宅成交较高项目则集中在丰台、顺义和朝阳等区域。

　　值得一提的是，门头沟区今年新房成交同比翻倍。据诸葛找房数据显示，2019年1月份-5月份，门头沟区新建商品住宅共供应2.74万平方米，比去年同期下降49.35%；共成交10.76万平方米，比去年同期大幅上涨130.90%。

　　今年海淀、西城等区域购房需求外溢，导致京西板块新房市场交易量较高。“我们项目的购房者多来自海淀、西城和石景山等区域的改善型客群。”一位处在长安街西延线-西长安新城区域内的中国铁建万科·翡翠长安相关负责人向《证券日报》记者表示，“翡翠长安整体货值达百亿元，于2016年入市，当时市场上还没有限竞房，借助于百里长安街将于今年国庆前贯通通车驱动，以及住宅、商业、写字楼多种业态于一体的综合体优势，加上已经运行的北京首条磁悬浮列车S1线、即将开业的龙湖天街、门头沟体育中心、北京八中京西校区、永定河休闲森林公园等配套，翡翠长安项目吸引了众多私营企业主、企事业高管聚集于此。”

　　据上述人士透露，翡翠长安目前在售的住宅均价约为6万元/平方米，主力户型为约168平方米大三居，总价约888万元/套起，准现房，正处在笔者那位长辈考虑的改善住房范围内。

　　“目前来看，买我们项目的购房者多是二次以上置业，此前在海淀、西城等地有房龄较高的住宅客户更多。”翡翠长安相关负责人向本报记者表示，在买翡翠长安之前，这类购房者多看过同区域的二手住宅，但都由于单价过高、物业太差等达不到改善目的而放弃，进而投向新房市场，但海淀、西城两区几乎无新房供应、石景山区又多是限竞房，因此最终将目标转向了门头沟新城京西板块的纯新商品住宅。

　　稀释二手房需求

　　值得关注的是，在对比二手房和新房未来升值空间方面，在目前的市场格局中，存在一种现象，比如买万科、龙湖等注重品质和业主服务的大牌房企的新房楼盘，一般会比周边项目溢价15%-20%之间，在中高端产品线中更为明显。或许，这也是改善客群更倾向于购买新房的原因之一。

　　“去年把我们住的一套170平方米房子卖了1600万元，当时不想买房，把钱存在了信托里，今年觉得想合理配置一下资产，所以出来看房。”一位来自于西城的购房者表示，看过门头沟其他房子和一些二手房，觉得还是新城区有发展，最终选在了离自己生活区域很近，可以在2020年交房的翡翠长安。

　　“今年由于孩子要上学，想在女儿学校附近买个二手房，看上了璟公阁一套160平方米房子，总价1040万元，觉得装修麻烦，最后还是选择了新房。”一位来自海淀的购房者表示，买房时非常看重物业服务，这是老房子不具备的。

　　对此，贝壳研究院的一份报告显示，今年上半年北京二手房市场升温有限，成交同比下降14.3%，新房分流是主要原因之一。

　　“今年上半年北京新房供应持续‘井喷’，带动新房成交量走高，稀释部分二手房需求。”诸葛找房分析师国仕英向《证券日报》记者表示，二手住宅在春节后释放一波调控抑制的需求，带动二手住宅成交量在3月份迎来回升，之后市场又回归理性。

　　值得关注的是，在弃选二手房转向买新房的过程中，有不少人曾纠结于买限竞房还是纯新商品房。从目前供应的库存规模来看，限竞房入市库存高达2.2万套，整体去化率不足45%。而纯新房市场存量较少，价格、配套服务和未来升值空间较大的纯新商品房，很受中高端改善客群青睐。

　　截至2019年6月27日，据天朗数据查询显示，北京市建面160平方米以上纯商品房(普通住宅+别墅)库存仅余16572套，2018年纯商品房住宅用地供应仅占全年土地供应总量的1%，其中京西三区(门头沟、海淀、石景山)建面约160平方米-170平方米商品住宅+别墅存量仅为251套。可见这一市场的稀缺，这也是翡翠长安等京西项目近两个月来销售业绩快速提升的原因。

　　而对于下半年的北京楼市走向，据国仕英预计，在市场预期不变的情况下，二手住宅成交量不会有太大波动，将会维持稳定态势运行。

　　另有分析人士认为，在新建商品住宅方面，随着限竞房的不断入市，纯商品房库存的不断降低，预计下半年纯商品房销售将会更为抢手。