“房住不炒”的大背景下，房地产信托却异常火爆。

　　近日，信托业协会公布了2019年1季度的行业数据，投向房地产的资金信托保持强劲增长态势，2019年1季度末达到2.8万亿元，比2018年4季度末2.69万亿元增长了0.11万亿元。

　　而根据用益信托统计，今年5月，集合信托成立规模1400.65亿元，同比提升3.31%，其中投向房地产领域594.32亿元，占比42.43%，较去年5月同比提升23.75%，仍保持年初以来的较快增长。

　　就在5月17日，银保监会发布了《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(银保监发〔2019〕23号)。对于信托领域，23号文对宏观调控政策执行、公司治理、资产质量、非标资金池业务、同业业务和经营管理等六个方面提出要求，主要包含对前端业务开展要求(房地产信托、非标资金池、通道类业务)，以及公司治理和后台风险控制梳理。

　　东北证券分析师高建认为，由于信托资金的使用监管较为宽松，按揭贷款的发放速度加快带来房企销售回款的加快，使得房企资金面处在一年多来较为宽裕的状态。

　　“不过，考虑到23号文之后，各地监管局对于房地产信托业务的摸底和监管落实，对于开发商通过信托拿地融资和前端融资会形成一定制约，房地产信托业务作为信托传统融资类业务可能会有波动。”中泰证券分析师陆韵娇如是说。

　　房地产信托依旧火爆

　　6月10日，东莞信托发行的“鼎信-武汉菱角湖城市更新一期集合资金信托计划(第七期)”引发了投资者的关注。

　　据介绍，该信托计划投资门槛为100万元，发行规模为13.16亿元，产品期限30个月，投资领域为房地产。值得一提的是，该信托计划还根据不同的投资期限，设置了不同的投资收益，其中信托期限2.5年(含)以内：8.8%——10.5%/年；信托期限2.5年以上：9.1%——10.8%/年。

　　无独有偶，就在20天前，东莞信托也以相似得利率发行了“鼎信-武汉菱角湖城市更新一期集合资金信托计划(第五期)”。记者了解到，此信托计划在推出后不久便销售完毕，目前已进入到执行阶段。

　　事实上，除上述信托计划外，目前各大信托官网也有大量的高收益率房地产信托在售。

　　有业内人士认为，在严监管态势下，资金来源受限，但随着经济增速下行压力渐增，融资方对资金需求持续走高，资金供求之间的不平衡拉升了融资成本，助推信托产品收益率上行。

　　用一位西北地区信托经理的话说，房地产投向是信托公司风险把控较高的传统业务，业务盈利水平也较高，信托报酬也相对丰厚，自然会受到关注。

　　值得注意的是，高额的投资收益也吸引了部分上市公司参与其中。

　　6月4日晚间，重庆路桥发布公告称，为有效提高公司闲置资金的使用效率，董事会同意公司将不超过1.75亿元的资金，参加关联方重庆国际信托股份有限公司向合格投资者公开发行的“重庆信托·弘瑞1号集合资金信托计划”，该信托资金用于向成都环球世纪会展旅游集团有限公司(环球世纪公司)发放信托贷款，并最终用于四川黑龙滩长岛国际旅游度假中心有限公司项下黑龙滩长岛国际旅游度假区项目。

　　据了解，环球世纪公司按季支付贷款利息，信托计划届满前，由环球世纪公司偿还信托计划项下融资本息，从而实现信托收益及信托资金的安全退出。投资本信托预期年收益率为8.2%；本期信托期限不超过2年，自本期信托成立之2日起至2021年5月14日止。

　　“房地产信托的风险虽有积聚的迹象，但当前情形下房地产类信托仍是较好的投资选择。”用益金融信托研究院研究员喻智表示，房地产市场虽历经调控，但房企的总体利润率水平较高，可以承受较高的融资成本，信托收益也较高。

　　风险不断聚集

　　然而，在打破刚性兑付后，房地产信托的风险也开始暴露。

　　4月底，广东老牌房企颐和地产及其关联公司通过信业基金发行的卓异3号私募基金、通过中江信托发行的中江金龙86号先后出现逾期，迄今仍未兑付。

　　5月底，中泰信托被曝“中泰·贵州凯里项目贷款集合资金信托计划”出现逾期，涉及资金2.27亿元，又将房地产违约事件推到了台前。

　　值得注意的是，作为唯一在上交所上市的信托公司，安信信托近日也因117.6亿资金延期兑付引发关注，而出事的产品中就有房地产项目。

　　此外，从今年信托机构的罚单来看，除中融信托因“开展房地产信托业务不审慎”被被监管“点名”外，粤财信托被处罚原因亦包括“违规开展房地产业务”，此外，北方信托也出现“违规发放房地产自营贷款”及“信托资金违规发放房地产贷款”的违法违规行为。

　　房地产信托频频遭罚的背后，是相关业务近年来的爆发式增长。据中国信托业协会数据，2016-2019年1季度，信托资金投向房地产行业的规模分别为1.43万亿元、2.28万亿元、2.8万亿元，与此同时，规模占比则分别为8.19%、10.42%、14.75%。

　　但与此同时，伴随着信托业兑付大年的到来，在较高的风险防控压力下，房地产领域的风险暴露被认为有可能加快。天风证券研究数据显示，2019年信托到期规模巨大，特别是6月和12月将迎来偿还高峰。

　　同时，用益信托研究院数据显示，今年全年结束信托为8628只，较去年全年的5197只增加3431只，涉及金额高达14144.61亿元，而去年同期为11222.04亿元。就收益率来看，今年平均收益率为7.42%，较去年的6.97%上升0.45个百分点。

　　对此，资深信托研究员袁吉伟表示，今年的风险防控压力仍比较高，一季度信托项目不良率仍在上升。一是原有风险项目需要处置，二是房地产等领域新发风险仍在增加。

　　监管帮助降温

　　《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(银保监发〔2019〕23号)的发布，在业内人士看来，这是在业务开展上，进一步统一了要求。对于房地产信托，需严格“四三二” 要求，禁止通过如股加债等模式变相提供融资，投向上只能用于开发，而不能用于土地款以及流贷。事实上，重点是禁止通过房地产信托给地产商购买土地的前端融资加杠杆行为，尤其今年年初以来资金面较为宽裕，贷款利率下行，地产销售较好情况下开发商拿地积极，过分的加杠杆可能扰乱土地市场，这是不愿意看到和难以接受的。

　　高建认为，23号文是近期房地产调控组合拳的一部分，未来房企的前端融资可能将有所收紧，也是对前期地王频出、土地市场过热的一种资金端的监管措施，防止信贷资金违规流向房地产市场，导致市场过热，造成新一轮的信用风险。未来土地市场有望降温。

　　陆韵婷表示，考虑到23号文之后，各地监管局对于房地产信托的摸底和监管落实，对于开发商通过信托拿地融资和前端融资会形成一定制约，房地产信托业务可能会有波动，毕竟对于完全满足“四三二”形式的房地产融资，信托的成本并不具备优势，但在融资可获得上尤其对于中小开发商来说，信托融资仍是重要的途径。另外，中长期看，对房地产项目的“真股” 投资也会是信托发展方向。

　　虽然房地产信托一枝独秀，但不少业内人士预计，随着监管的持续深入，高歌猛进的房地产信托或将迎来转折点。