房价分化

　　最近，英国每日邮报的一篇关于意大利一元房子的新闻，在国内被众多媒体转载。位于意大利西西里岛南部的穆索梅里镇，以1欧元(人民币约7.6元)的价格出售当地的房屋。

　　西西里岛是“教父”的家乡，在历史上曾经是意大利的工矿重镇，还是意大利著名的旅游圣地，“如果不去西西里，就像没有到过意大利：因为在西西里你才能找到意大利的美丽之源。”歌德在1787年4月13日到达西西里首府巴勒莫时，激动地写下了这充满溢美之词的句子。

　　但即使是美丽的西西里岛，响应免费送房的人寥寥无几，在国内的舆论场上，更是被当作“陷阱”——任何购买这些房子的人必须同意在一年内将物业翻新，而翻新费保守估计至少为人民币227370元，否则，买方将失去人民币54136元的保证金及居住权。

　　当然，这并不是发达国家首次出现类似白菜价的房子了，除意大利外，屡屡被媒体提及的还有日本奥多摩町。

　　奥多摩町在上世纪六十年代曾是著名的木业小镇，但随着后来产业衰退以及城市化发展，大量人口抛弃旧宅选择进入大城市生活，奥多摩町的一些村庄为了生存下去，推出了免费发放房子的政策。

　　其他的如2012年英国的斯托克市曾以1英镑1套的价格(约人民币8.9元)出售上千套空置房；加拿大新不伦瑞克省的小镇也曾以1加元(约人民币5元)对外兜售地皮；美国芝加哥在2017年实施1美元(约为人民币6.8元)购买空置房产的计划。

　　一边是意大利三大城市罗马、米兰、佛罗伦萨房价动辄3000欧元一平，一边是穆索梅里镇1欧元一套，这种巨大的差距带给我们的感觉是不是特别像今天中国“网红城市”鹤岗与北上广深之间的对比？

　　在之前的文章中，笔者一直强调中国房地产市场的分化将逐步加剧，而房地产市场的分化，就是从房价开始的。一大批区域优势明显的一线城市、主力二线城市房价将继续上涨或者维持目前的高位，而很多资源型、工业型城市，将随着产业的专业、资源的枯竭、人口的萎缩，逐渐进入“老龄”周期。

从黑河到腾冲

　　房地产市场的分化，说到底是决定于房地产周期要素的分化。影响房地产周期的要素，既包括经济增长、收入水平、人口流动、城市化进程、人口数量和结构等长期要素，也包括土地政策等中期要素，还包括利率、抵押贷首付比、税收等短期要素。因此可以概括地说，房地产周期长期看人口，中期看土地，短期看金融。

　　在过去的五年间，中国的房地产市场整体呈现巨大的上涨趋势，但分化也越来越明显。在中国产业信息网发布的2018年全国261个城市房价排名中，房价前50名的城市中，环渤海湾城市群10个，东南城市群28个，中部城市群4个，西南城市群5个，东北仅2个(齐齐哈尔、大连)，西北仅1个(兰州)。而在房价前十的城市中，全部集中在环渤海湾城市群(北京、天津、青岛)和东南城市群(上海、深圳、广州、厦门、杭州、福州、南京)。根据分布图可见，中国高房价城市基本分布在环渤海湾城市群、长三角城市群和粤港澳大湾区城市群等经济发达、人口集中地区。

　　如果要用一条线来划分中国当下房地产价格的分化，大概可以用的是地理学家胡焕庸在1935年提出的“黑河-腾冲线”(或“胡焕庸线”)。在《中国人口之分布》一文中，胡焕庸发现，以此线为界，约有94%的人口居住在约占全国土地面积43%的东南部地区，约6%的人口居住在约占全国土地面积57%的西北部地区。2018年房价前50的城市中，只有兰州位于“黑河-腾冲线”的左侧。

　　今天来看，这条线依然是中国最重要的人口分界线和房价分界线，用“一半是海水，一半是火焰”来形容一点都不为过。不过局部地区有了新的变化，比如鹤岗这样的资源型城市，随着资源的逐渐枯竭，鹤岗经济增速放缓，人口也在萎缩，而年龄偏大的人口结构，使得当地购房主力人群不足。鹤岗市统计局数据显示，自2012年至2017年之间的5年里，鹤岗总人口减少7.6万人，降至100.9万人。而在这100.9万的总人口中，35岁以上人口多达70万，其中，60岁及以上老年人口数量为22.6万人，鹤岗老年人口数量是17岁以下人口数量的2倍还要多。此外，在人口的城乡分布中，截至2017年底，鹤岗城镇人口为83.3万人，这意味着，在约83%的高城镇化水平下，鹤岗已经很难享受到农村人口进城落户来支撑房价的福利。

| 2018年，鹤岗楼盘单价关注度排名(根据房天下数据)

　　鹤岗这样的城市，留不住人才，人口结构整体偏大，更要命的是已经失去了城市化的红利。很多类似于鹤岗的城市，在这个周期里面，不得不通过压缩土地的供应量、通过放开户籍引进人才等方式维持房价的泡沫。

　　在《2019:地产巨头的战略分歧正在形成》一文中，我们提到巨头房企在区域选择上已经出现分歧，与碧桂园重仓县市不同，万科的重点是一二线，更确切地说，逐渐转向重点城市群和核心一二线城市。郁亮介绍，万科未来的投资重点是粤港澳大湾区、长三角、京津冀经济圈及武汉西安中西部核心都市圈、城市群。

　　万科的选择，看重的是“人口”这个房地产发展的长期周期要素，也唯有人口，才是未来支撑城市房价最重要的因素。

投资价值中国

　　未来中国房地产市场会不会也有一元甚至免费的房子呢？

　　从人口的流动、未来人口结构以及城市化的进程来看，极有可能，但也取决于一个潜在的影响因素，那就是房地产税。

　　我们看美国、加拿大、英国的一元廉价房，为什么没有人接盘，房子虽然免费，但也需要满足翻修、永久居住等条件，另外还要支付固定资产税、都市计划税等不同的税项，如果子女继承房产，还要缴纳高额的遗产税。也就是说，到时候很多的房子，如果房地产税真的大规模开征之后，拿在手上就是负资产，想甩掉都来不及。

　　所以现在的楼市价格分化，其实拼的是未来资产的保值增值能力。

　　未来中国，北上广深这样的特大城市、区域中心城市继续膨胀，而中小城市会从北向南，从西向东的逐渐收缩，这几乎是一个必然现象。中国未来可能不会像意大利、日本这么夸张，但从人口的变化来看，其实也不会相差太远。根据国家统计局数据显示，2018年全年我国出生人口1523万人，是1952年该数据存在以来最低值。按照65岁及以上人口占全部人口比重超过7%即为老龄化社会的标准来看，2018年中国达11.3%，已经进入老龄化社会，李迅雷甚至认为，最快十年，我国总人口将出现负增长。依靠人口高速增长支撑住房刚需同步增长的历史即将结束。

　　人口的自然增量下降的情况下，各个城市抢夺的就是存量人口，因此未来人口迁移的方向，将成为未来驱动不同城市住房刚需的重要因素。

　　在一线城市纷纷加码抢人大战的情况下，三四线城市的危机感已经前所未有，比如5月12日，嘉兴发布《关于更高质量建设人才生态最优市的若干意见》，这是继2017年之后，嘉兴的“2.0版人才新政”，提出建立起从200万元到1个亿，上不封顶的全项目和全过程支持链条以吸引人才。湖南小城株洲更是由政府出面，组织企业四处招揽人才。有的城市不仅放开落户限制，甚至直接补贴买房，呼和浩特直接发出“半价买房”的号令，靠公积金买房首付最低为20%。而宁波也对很多人才发放15~800万元的房补，同时宁波还给予购房总额将近20%的补贴，高达20~60万的购房补贴。

　　从2018年各城市人口净流入量可见，我国东部10个省市中有7个为人口净流入地区，南方省份净流入人口也高达168.5万。三四线城市人口净流入规模出现大规模缩减，同期二线城市则涌入大量人口。总体来看，人口净流入量对一、二、三线城市常住人口增量的贡献度分别为52.88%、74.38%和10.77%。人口的迁移主要向一、二线城市集中，而四五线城市中，有七成城市面临人口净流出。

　　归根到底，人口会跟着产业走，没有产业便没有就业，没有就业，年轻人就会离开，这是鹤岗出现白菜价楼盘的原因，也是未来我们选择价值投资的一个切入口。

　　最后，和大家讲一个故事。

　　巴黎大学教授布里丹养了一头小毛驴，他每天要向附近的农民买一堆草料来喂。某一天，送草的农民多给他的毛驴送了一堆草料，这下，毛驴站在两堆数量、质量和与它的距离完全相等的草料面前就为难了。它虽然享有充分的选择自由，但由于两堆草料大小相同，价值相等，客观上无法分辨优劣，于是它左看看，右瞅瞅，始终无法分清究竟选择哪一堆好。

　　于是，这头可怜的毛驴就这样站在原地，一会儿考虑数量，一会儿考虑质量，一会儿分析颜色，一会儿分析新鲜度，犹犹豫豫，来来回回，在无所适从中活活地饿死了。

　　后来布里丹教授将这种决策过程中犹豫不定、迟疑不决的现象称之为“布里丹毛驴效应”。

　　当我们面对两堆同样大小的干草时，或者“非理性地”选择其中的一堆干草，或者“理性地”等待下去，直至饿死。但当我们面对的是两堆完全不一样的草料时呢？一堆鲜肉多汁，秀色可餐，一堆干枯，甚至还透着一股霉烂的味道，还会犹豫吗？

　　今天的楼市，有多少人面临的困境是像布里丹教授故事中的那只小毛驴呢？