公募REITs的脚步声已逐渐靠近。

　　而在公募REITs落地前，作为被市场认为REITs将最快实现突破的其中一个领域——长租公寓的资产证券化浪潮已然涌动。近年来各种长租公寓的类REITs产品在国内市场接连发行。

　　3月13日，平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产专项计划正式发行。据了解，这是国内首单合作型长租公寓储架REITs。

　　事实上，自2017年10月新派公寓权益型类REITs实现长租公寓类REITs破冰后，保利地产、旭辉和龙湖等房企纷纷介入。

　　业内人士分析称，长租公寓市场参与者希望利用资产证券化实现“由重转轻”，从而突破长租公寓的盈利桎梏，而类REITs产品也为标准化公募REITs产品的出世做了很好的铺垫。

　　长租公寓的类REITs浪潮

　　REITs全称为房地产投资信托基金，是一种通过发行收益信托凭证/股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。

　　作为国际上成熟的房地产投融资模式，公募REITs将不动产资产或权益(基础设施、租赁住房、商业物业等)转化为流动性较强的公开上市交易的标准化金融产品，有效链接、整合产业，能有效促进房地产行业从重资产向轻资产运营转型，平滑房地产周期，推动沉淀于房地产行业的权益资本与银行资金逐步退出，改变宏观经济与金融体系过于依赖房地产的局面。

　　不过，由于我国尚没有出台正式的REITs管理规范，受限于法律、税收、市场等多方面因素，我国目前尚没有标准化的REITs产品，类REITs产品成为一批长租公寓参与者的关注焦点和践行方向。

　　中金固收团队研究数据显示，2014年5月，我国第一个私募类REITs产品“中信启航”发行。随后，类REITs产品成为我国交易所ABS市场的一个常规品种，发行规模超过700亿元。

类REITs交易结构图来源：长城证券

　　而2017年10月开始，类REITs产品开始在长租公寓领域启动加速。

　　3月13日，国内首单合作型长租公寓储架REITs——平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产专项计划也正式发行。

　　据了解，该专项计划储架规模50亿元，由平安不动产有限公司(下称“平安不动产”)联合深圳平安大华汇通财富管理有限公司(下称“平安汇通”)共同实施，平安不动产担任原始权益人及增信安排人，平安汇通担任专项计划管理人，朗诗集团担任增信协调人。

　　专项计划的首期产品以上海市浦东新区外高桥板块的长租公寓项目“朗诗寓森兰店”为底层资产，发行规模为10.68亿元，期限18年，其中优先级证券占比89%，获得AAA最高信用评级，票面利率为4.6%。产品通过结构化分层、差额补足承诺、流动性支持、抵押/质押等方式进行增信，以满足投资者对于安全性的要求。

　　值得注意的是，此次发行的是国内首单“合作型长租公寓储架REITs”。所谓合作型，主要包括三层涵义：在底层资产层面，REITs发行前，平安不动产作为财务投资人，与合作伙伴共同持有底层资产；在私募基金层面，平安不动产与合作伙伴分期担任私募基金管理人；在专项计划层面，平安不动产与合作伙伴按股比持有劣后级份额。

　　REITs如何撬动长租公寓蓝海

　　2017年是我国长租公寓行业的发展元年，在“房住不炒”、租购并举的大背景下，一系列政策支持使得长租公寓迎来了前所未有的机遇期，各大企业在长租公寓上的布局也日渐扩张。

　　据平安不动产相关负责人表示，仅2018年一年，平安不动产已先后在上海、广州、北京、南京等城市成功投资了多个长租公寓项目，总房间数近7000余间。未来十年，平安不动产计划发展200万间、总面积约8000万平米的长租公寓，总资产管理规模将达到2000亿元。

　　长租公寓虽处在经济风口，但长期以来未见盈利端倪。

　　国泰君安资管公司在其研究报告中表示，在长租公寓行业迅速发展壮大的同时，增加房源成本高、装修投资大、融资获取难等问题也逐渐浮出水面，成为制约这个行业进一步发展的紧箍咒。

　　“长租公寓的金融服务和产品仍太少，而它的行业特质又必须有相应的金融产品支持才能迅速扩大规模，从而摊薄运营成本，更快进入盈利期。”一名长租公寓行业资深人士对第一财经记者表示。

　　对照美国的经验，房地产行业到了发展后期，主要资金来源将转向公众募资，实现房地产资产证券化，扩大股权融资规模，降低杠杆比例；商业模式将以金融化和轻资产运营的房地产信托投资基金和房地产私募基金为主；营业收入将主要来源于物业管理收入、租金收入以及资产增值收益，行业的回报周期延长至10-20 年。而其最典型的融资模式就是公募REITs。

　　市场普遍认为，资产证券化作为政策引导的大方向，未来将大幅改善长租公寓的现金流与回报率。REITs作为一种有效的融资工具，能够帮助企业盘活存量，加快资金流转，改善公司资本结构。通过REITs 退出，对于被认为“不赚钱”的长租公寓模式而言，能产生较高的收益率。

　　业内专家认为，长租公寓本身特性是非常适合资产证券化的。“长租公寓行业的债务人较为分散，且收取押金、先收租后入住等行业特性使得收款风险较小，在满足其他条件的前提下，十分适合通过资产证券化的方式进行融资。”国泰君安资管表示。

　　上述行业资深人士同样认为，长租公寓是非常好的金融底层资产，因为其不仅有稳定的现金流，而且目前相对于需求来说供给并不充裕，在政策和一线城市人口红利的加持下，从趋势上来说，只要公寓选址合适并且适销对路，则高出租率不难实现。

　　长租公寓行业发展三年，俨然已行至深水区，在公募REITs于国内落地前，资产证券化融资能力的差异将重塑地产业的竞争格局。可以预见，长租公寓类REITs极有可能成为推进公募REITs落地的抓手。从这一角度来看，而保利、旭辉、平安不动产等机构做出的资产证券化尝试，为存量公寓的盘活提供了参考样本，也为行业带来极大的推动作用。

　　公募REITs渐近，企业需做好哪些准备？

　　今年伊始，上交所对外披露了2019年的工作部署，推动公募REITs(房地产投资信托基金)试点，加快发展住房租赁REITs就是其中一个重要的工作方面。

　　而近几年，各种关于推进REITs试点的文件或政策接连发布，再加上这两年住房租赁市场在类REITs、ABS等资产证券化产品中积累起来的探索经验，公募REITs落地的条件已日渐成熟。

　　中金固收团队表示，总体来说，我国一线城市、强二线城市已经培养出了一批较为成熟的商业物业资产，具备了发展REITs产品的基本条件。在房地产融资收紧的背景下，我国企业通过发行REITs品种来实现融资的意愿也有所增强；需求方面，作为一种资产配置的工具，REITs也有望成为长期限机构投资者和个人投资者资产配置的重要部分。当前我国REITs发展的障碍主要是交易结构中税收较多、流动性困难，REITs的组织形式、管理制度、合格投资者等也需要探索。这些问题都有待REITs相关管理规范文件的出台来明确和解决。

　　尤其是税收方面，中金表示虽然REITs具有资产融资、盘活存量等功能，但促使发行方选择REITs而非其他融资方式的最大原因是税收优惠。当前，在REITs的设立、运营和终止中，按我国的税收体制可能涉及到多种税收。种类繁多的税收将影响REITs产品的收益率，降低对投资者的吸引力。而明确REITs税收制度，一方面需要降低或递延产品设立/中止过程中的种种税费，特别是需要对土地增值税进行另行规定；另一方面需要确立REITs产品收益单次征税的属性，可以参照基金产品的做法，对产品层面进行免税处理，仅对个人投资者所得进行税收征收。

　　但无论是重资产还是轻资产，无论是已经有成功案例的类REITs，还是正在酝酿中的公募REITs，对于公寓企业而言，想要借助这些金融创新产品拓展资金渠道，有些条件是必不可少的。

　　上述行业资深人士表示，分析《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，不难发现发行住房租赁资产证券化产品应当符合三个关键词：合规性、运营力、现金流。

　　其中合规性指的是产权清晰、工程建设合规，以及在财务方面的账户安全及合规；运营力则是所有公寓企业需要不断打磨的核心竞争力，随着租赁房源供给量的不断提升，建立标准化服务流程，实现规模与效率的兼顾，将成为所有规模化公寓企业面临的课题；现金流方面，作为具有金融产品属性的REITs，标配有稳定现金流的产品，才是保证未来盈利的标尺，底层资产的稳定性决定了风险控制和未来的收益。

（文章来源：第一财经）